遞交上市申請未滿5個月，富力物業(yè)就被作價100億元(人民幣)賣給碧桂園物業(yè)。

9月20日晚，碧桂園服務(wù)控股有限公司(下稱“碧桂園服務(wù)”)公告稱，碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過100億元收購富良環(huán)球100%股權(quán)。

與此同時，富力地產(chǎn)當(dāng)天亦發(fā)布公告，李思廉及張力將在未來一兩個月完成為集團提供約80億元(港幣)股東資金，以應(yīng)付短期內(nèi)到期的債務(wù)。

排隊上市中的富力物業(yè)被轉(zhuǎn)手出售

和很多千億房企不一樣，在富力集團的官網(wǎng)，其主營業(yè)務(wù)矩陣中，物業(yè)不在其列。

如果不是剛剛發(fā)生碧桂園物業(yè)收購富良環(huán)球一事，鮮有人知道，就在五個月前，富力物業(yè)還在謀求赴港上市。

作為昔日“華南五虎”，富力地產(chǎn)其實也是家大業(yè)大。最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前八月，富力地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額約827億元，銷售面積達約612萬平方米。截至今年年中，富力地產(chǎn)總營業(yè)額較去年同期增加18%至394.9億元，純利31.8億元。

鮮少人會想到，富力會割售正在向上生長中的物業(yè)公司。在今年赴港上市的物業(yè)公司中，富力物業(yè)是其一。

4月26日晚，富力物業(yè)正式在港交所遞交招股書，計劃最早于今年第三季度在香港IPO，籌資不超過7億美元。這距其2015年透露出分拆物業(yè)上市意圖已過去6年。

富力物業(yè)的前身是天力物業(yè)，成立于1997年，一直為富力地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。2019年底，李思廉與張力分別出資50%成立廣州富星投資咨詢有限公司(下稱廣州富星)。成立后半年內(nèi)，廣州富星先后收購大同恒富、華信物業(yè)及天力物業(yè)三家公司，前兩家的交易額是500萬元;而天力物業(yè)的交易額則為約3億元。

而在9個月后，2020年10月中旬，富良環(huán)球正式成立，為富力物業(yè)集團的全資附屬公司。但到今年4月中旬，李思廉、張力退出富星投資，改由富力物業(yè)100%控股。

根據(jù)富力物業(yè)招股書，富良環(huán)球通過其全資附屬公司富力物業(yè)服務(wù)香港及廣州富星間接持有廣州天力、天津華信及大同恒富的全部股權(quán)。截至2021年6月30日，富良環(huán)球未經(jīng)審核之綜合凈資產(chǎn)價值約為4.28億元。

相對于同行的一些物業(yè)公司，富力物業(yè)規(guī)模不小。截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為0.69億平方米(住宅物業(yè)0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)0.11億平方米)。

從招股書數(shù)據(jù)可見，富力物業(yè)近幾年一直都處于虧損狀態(tài)，2018年至2020年的虧損金額分別為3.67億元、4.03億元和1.80億元。截止2020年，富力物業(yè)的總資產(chǎn)17.61億元，其凈資產(chǎn)為負(fù)1.61億元。究其原因，富力物業(yè)解釋為管理費相對較低，人工成本較高等。

但如今物業(yè)行業(yè)上市，顯然已過了最佳階段。今年以來，與富力物業(yè)同期謀求上市的一些物業(yè)，當(dāng)前狀態(tài)仍為“處理中”，而富力物業(yè)的上市結(jié)果亦未明。

富力地產(chǎn)仍“三道紅線”全踩

為什么要出售富良環(huán)球?這與富力地產(chǎn)努力減負(fù)多年，仍踩“三道紅線”或不無關(guān)系。

截止2021年6月30日，富力地產(chǎn)負(fù)債總額達3318億元，有息負(fù)債余額為1433億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為519.04億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為127.64億元，受限制現(xiàn)金為160.38億元，目前貨幣資金無法覆蓋短期債務(wù)。

依照“三線四檔”融資新規(guī)，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率123.5%，現(xiàn)金短債比0.55，三項指標(biāo)仍踩“紅線”，依舊劃歸為“紅檔”房企，不能新增有息負(fù)債。

這幾年來，富力的評級一再下調(diào)。就在9月3日，評級機構(gòu)穆迪更宣布將廣州富力下調(diào)至 B2，將富力香港下調(diào)至 B3?；蛴捎谕顿Y者對于富力的償債能力沒有信心，導(dǎo)致近日來股債雙殺，其中股價已跌去40%。

當(dāng)然，在昨日出售富力物業(yè)后，富力地產(chǎn)港股在今日開盤一度拉升超12%，盤中一度下降，但截止下午收盤，其股價仍是上漲12.12%。

其實，對比高峰期，富力地產(chǎn)這幾年減負(fù)效果逐漸顯現(xiàn)。

在今年年中業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長助理李啟明表示，富力地產(chǎn)到今年年底就可以實現(xiàn)一條至兩條達標(biāo)，其中凈負(fù)債比率會在今年年底達標(biāo);三條紅線目標(biāo)可以在2022年完全達標(biāo)。

或為奔著這一目標(biāo)，富力集團這幾年已減少拿地，亦陸續(xù)拋售物業(yè)。

早在去年11月，富力就已向黑石集團轉(zhuǎn)讓廣州國際機場富力綜合物流園70%權(quán)益，作價44.1億元。在此前的8月份，李思廉已透露出售“一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項目”，規(guī)模在120億元左右，計劃“未來9個月，會在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過一半已經(jīng)會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”

而在李思廉透露出售計劃滿一年之際，就連此前準(zhǔn)備上市的物業(yè)公司也被出售了。

就在昨天出售富良環(huán)球之際，富力集團亦公告宣布公司的執(zhí)行董事及大股東李思廉、張力，為支持富力集團將提供約80億元港幣的股東資金，預(yù)計未來一至兩個月內(nèi)完成，今日(21日)將收到港幣約24億元。

富力地產(chǎn)特別強調(diào)，“于主要股東提供財務(wù)支持后及按現(xiàn)有可供使用現(xiàn)金，除非出現(xiàn)不可預(yù)見的情況，即使沒有計及任何進一步外部融資或由本公司非持續(xù)性業(yè)務(wù)如資產(chǎn)出售帶來之現(xiàn)金流，本公司預(yù)期將有足夠資金應(yīng)付于短期內(nèi)到期的債務(wù)”。

可見，出售富良環(huán)球獲得的錢款，正為解決公司富力集團的短期債務(wù)。

富力地產(chǎn)總負(fù)債高達3318億

粵派房企中，富力集團走的是不一樣的發(fā)展之路。

在同期發(fā)展起來的地產(chǎn)公司中，不少房企專注于住宅開發(fā)，而富力集團則是住宅+商業(yè)多輪驅(qū)動。

廣州珠江新城，甲級寫字樓林立，其中大約有1/3之出自于富力地產(chǎn)之手。富力地產(chǎn)依靠收購舊工廠并改造起家，在2000年之初就成為“華南五虎”之一。而其在商業(yè)地產(chǎn)方面的順風(fēng)順?biāo)蛞沧屍鋵ι虡I(yè)關(guān)聯(lián)類物業(yè)格外鐘情。

2017年7月中旬，富力地產(chǎn)一擲199.06億元接盤萬達商業(yè)地產(chǎn)的77個酒店。當(dāng)年傳聞這77個酒店價值355億元，富力看似撿了“便宜”。事實上，接盤萬達酒店以來，富力在酒店業(yè)務(wù)多處于虧損狀態(tài)，而2020年初至今仍然存在的疫情，更讓酒店及文旅業(yè)務(wù)雪上加霜。

從2021年中報看，富力現(xiàn)仍持有91間營運中的酒店，總客房數(shù)高達27409間，分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團及其他酒店集團管理，是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

富力在中報中指出，伴隨疫情狀況的進一步好轉(zhuǎn)，集團酒店業(yè)務(wù)進入高增長階段，目前，酒店市場價值約550億元，其酒店業(yè)務(wù)，在今年“五一”黃金周期間入住率超2019年同期。上半年酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%，經(jīng)營凈利潤5億元，凈利率19%。

與住宅項目短平快的高收入相比，與富力高達3318億元的總負(fù)債相比，酒店5億元的營利顯得微小。即便以其一年內(nèi)到期的有息負(fù)債519.04億元，相當(dāng)于富力地產(chǎn)每天仍要還債1.42億元。

而作為廣州舊改項目的最大持有者之一，富力地產(chǎn)旗下的城市更新業(yè)務(wù)，投入周期長，產(chǎn)出效果慢，也讓其資金周轉(zhuǎn)尤顯困難。

對于富力之負(fù)債，廣州國企已經(jīng)出手“搭救”。

今年1月，廣州富力地產(chǎn)持股的廣州圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的25%的股權(quán)、廣州富景吉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)、廣州天力建筑工程有限公司100%的股權(quán)，全部質(zhì)押給廣州市城投投資有限公司。

而在9月7日，廣州城投對富力地產(chǎn)的一筆6月底到期的40億元人民幣貸款展期6個月。據(jù)市場消息，此舉主要是為了富力獲取更多時間商討債轉(zhuǎn)股合作，即便債轉(zhuǎn)股合作達不成，富力也可以獲得6個月的展期，疏緩債務(wù)燃眉之急。

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