現在又有很多人用過去三次房價的普漲來套用于當前的樓市，我們覺得有必要簡要分析一下三次房價上漲的原因，并解讀一下當前樓市與前三次的重大差異，希望對于買房的朋友有所幫助。

現在的樓市，隨著央媽”放水“的增加，特別是上個月M2增長超過11.1%之后，很多人又開始呼吁買房抗通脹。從商品房發(fā)展的近二十年歷程看，買房是百姓最佳的保值增值手段。

其實，長期關注房地產市場的人士都知道，我們的房價上漲主要有三個階段，每一個階段的上漲因素各不相同。

第一個階段：2003年下半年，在鼓勵買房及房屋按揭政策的推動下，住房需求被迅速激活，很快出現了供不應求的局面，房價在超熱的樓市需求之下，不斷的水漲船高。那時的買房主要以剛性居住為主，被長期壓制的居住需求釋放是房價上漲的主要動力，金融的促進不過是催化劑。

第二個階段：2008年后，在四萬億的推動之下，在各項契稅優(yōu)惠及房貸利率優(yōu)惠的推動下，居住需求與投資需求同時爆發(fā)。炒房團開始出現在市場，為各地房價的上漲推波助瀾。

第三個階段：2016年，在轟轟烈烈的棚改推動下，炒房團死灰復燃，住房的投資需求逐漸高于居住需求，房子的金融屬性日漸增強。在棚改貨幣化補償的推動下，在金融政策的保障下，房價又開啟了一輪上漲。隨后，房地產調控政策不斷出臺，在房住不炒的定位之下，各地一城一策的變化日漸增多。北京、上海為主的一線城市房價下跌了15%左右。大部分城市房價基本穩(wěn)定，部分二手房略有下降。

現在又到了是否買房的決策時間，在各大房地產公司或二手房中介的宣傳語中，不停的告訴你，過去的情景將再次出現。過去的你沒有抓住買房的好機會，現在的你不可錯過。

那么，現在是否是買房的好時機呢?站在不同的角度，有不同的看法。

經濟學家李迅雷認為房價會下行;

經濟學家馬光遠認為，央媽放水，房價沒有下跌的;

地產商馮侖說，經濟下行，房價沒有上漲的道理。

那么，你會認同誰的觀點呢?

其實，從以上三次房價上漲來看，有三個共同點在推動。一是買房需求，不管是剛性居住、棚改還是投資需求，都在短期之內造成了住房供小于求的情況。二是金融政策的支持，有房貸利率的打折、有鼓勵買房的契稅優(yōu)惠。三是居民儲蓄率高，杠桿率低。

而現在的樓市，以上三者都不具備了。在房住不炒的總定位之下，棚改讓位舊改，房貸利率整體上浮沒有放松、城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套房，居民杠桿率超過了超過了60%。就連央行在報告中也說，居民杠桿率超60% 已對消費產生一定擠壓作用。

唯一促進房價上漲的就是，央媽放水開始了。上個月的M2增速達到了11.1%。這是目前，房地產公司宣傳房價會上漲的著力點，這也迅速擊中了買房人的內心。房價上漲的心理壓力就不得不面對了。

其實，這一次央媽放水，說得很清楚。不靠房地產刺激經濟，嚴禁資金違規(guī)流入房地產，保持房地產金融政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。也就是說，這一促進房價上漲的因素已被央媽扼殺在搖籃中。

需要再次強調一點的是：少數幾個一線及二線城市，由于城市之間人口流動吸引力強，但是新房供應不足的因素，房價會現現穩(wěn)中略升的局面。各城市之間的房地產表現差異巨大，樓市明顯分化已經開啟，不能一概而論。

房子顯然不是流動性好的商品

在前幾天的2020清華五道口全球金融論壇上，首席經濟學家高濱提到，”在未來全球貨幣超發(fā)這么多的情況下，最好的實物商品配置條件為：單位價值高、流動性好、有新興市場潛在需求、可替代性差“。，如果認為房子好流通，你掛一套房在二手市場看看，沒有遠低于周邊房價的優(yōu)惠，是不容易脫手變現的。

“刻舟求劍”，

回顧三次房價的大規(guī)模上漲，咱既不能更不能孤注一擲，樓市分化是事實，個別城市的個別區(qū)域的房價會出現上漲也是事實。但是，像前三次的房價普漲就別想了，更多的城市會進入穩(wěn)中有跌的樓市新時代。

關鍵詞： 房價上漲 買房 樓市