今年的樓市，如果用一個字來形容的話，那就是：難。

銀行收緊開發(fā)貸，房企貸款難;

樓市資金被掐斷，房企融資難;

房貸額度緊缺，買房難;

......

這些“難”的背后，細數一下，卻藏著不少五味雜陳。

2019樓市依然“穩(wěn)中求進”

過去10個月，樓市整體銷售依然比較穩(wěn)，其中最值得關注的是銷售額和銷售面積。國家統(tǒng)計局數據顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%;商品房銷售額124417億元，增長7.3%;其中，住宅銷售額增長10.8%。

而“進”則是銷售額相比去年15萬億來說，今年超過去年基本是大概率事件，而這也說明了一點，那就是在樓市整體收緊的背景下，國內購房需求仍然旺盛。

人才引進=樓市松綁?

今年樓市最大的看點我想一定少不了各地的搶人大戰(zhàn)。一線城市一直對人才有著強烈的吸引力，因此剛需供應很充足，而其他城市的剛需則很大程度上來自于各地人才引進政策。

今年年初至今，全國有超過30城陸續(xù)出臺了人才新政，據不完全統(tǒng)計，單單10月就超過23次人才政策，在所有67次房地產政策里占據了34%。

是人才不夠用嗎?其實并不是。每年大學畢業(yè)生人數都在增長，而現在經濟增速下滑，就業(yè)機會在減少，理論上人才是供大于求的。但為何這些城市都在搶人呢?

中泰證券研報顯示，從2014年至今，中專畢業(yè)生增速持續(xù)負增長，2014年下降8%，2015年下降達10%，2016年下跌6%，2017年重回8%的下跌趨勢。中等職業(yè)教育畢業(yè)生等技能型人才缺口正在持續(xù)擴大!這才是搶人的根本原因。

所以這也是為什么南京、重慶、武漢、西安等不少城市都將落戶門檻放低至中專、技校。高學歷人才對于一線城市的服務業(yè)等高端產業(yè)來說固然重要，但技工才是不少二三線城市工業(yè)基礎真正需要的人才。

但搶到了人就可以提振當地樓市嗎?也不是。首先人才引進并不等同于給樓市松綁，搶人大戰(zhàn)”的興起，對活躍樓市效果微乎其微，短期的強刺激終究無法持續(xù)，真正有潛力的城市，完全不需要短期引進的人才和剛需;其次引進了人才你還得留住他們，房價與收入差距不能太大，因為當地合理的樓市才是人才政策實施的土壤。

房貸利率的博弈

近幾個月，包括貸款市場報價利率(LPR)、中期借貸便利利率(MLF)在內的接連下調。11月20日，1年期和5年期LPR利率分別下調0.05%，對于個人商業(yè)貸款來說，5年期以上的貸款絕大部分都是房貸，所以5年期LPR利率下調，相當于“房貸基準利率”松動的一個信號，且隨著未來市場利率的繼續(xù)下調，“房貸基準利率”大概率還會走低，但房價上漲幅度終究還得與基本面和貨幣增速相匹配，不得胡來。

中央政治局會議釋放樓市重要信號

今年7月30日，中央政治局會議召開，指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這不僅打消了市場輿論關于是否會以刺激樓市來支撐經濟增速的質疑，也為未來樓市定了調。

首次提出這個，說明此輪的房地產調控是認真的，長期的，地方政府別抱幻想。此外，在全球降息的大背景下，也進一步告訴市場不能因為利率下行而出現炒房的念想。

樓市：全面收緊

定了調，就得行動。

今年8月，多地房貸利率上浮，不少熱點二線城市出現房貸額度收緊，暫停受理房貸的情況，合肥甚至有12家銀行接連停止二手房貸款。而就在幾天后，全國多家銀行也收緊了房地產開發(fā)貸額度。

顯然，這是對政治局會議定調后的實踐。掐死房貸額度和開發(fā)貸額度，一邊是需求端，一邊是供應端，可謂釜底抽薪。

其實從5月份開始，房地產的收緊信號就已經很明顯。5月18日銀保監(jiān)會便明確了整治違規(guī)向房企“輸血”的亂象;今年7月初，銀保監(jiān)要求控制房地產信托業(yè)務增量和增速。

百因必有果，由于信托房地產投向的占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，以及上半年國內貸款累計額達1.33萬億元，增速下降，但總量有增無減，這才引起了監(jiān)管層的注意。不過截至11月26日，房地產信托新增規(guī)模環(huán)比增速負增長，為2015年4季度以來首次!流入樓市資金得到有效控制，但遏制資金流入樓市仍然任重道遠。

房企“扎堆”破產：最殘酷的時代來了?

據人民法院公告網顯示，截至11月20日，已有454家房企破產，而去年全年僅為450家左右，刷新紀錄已成定局。

與其他實體經濟企業(yè)的命運一樣，房企一旦被切斷資金來源，這里又沒有其他資金跟上，就很容易死掉。很多人說現在不是經常“小步快跑”式頻繁降息嗎?為啥房企還這么悲催呢?

要知道，現在是寬貨幣，緊信用的環(huán)境。澤平宏觀數據顯示，2019年前三季度M2增速平均值僅8.36%，與前三季度社會融資規(guī)模和名義GDP增速相匹配。而“寬”出來的這些貨幣，監(jiān)管層是希望流向實體經濟的。緊信用，則旨在遏制樓市再度過熱，防止開發(fā)商跟風炒作。

房貸新政正式出爐

今年不少地方都開始陸續(xù)執(zhí)行最新的房貸政策，總結一下，新政對于購房者做了不少限制，其中對于負債率過高和銀行流水不符合要求的個人明確規(guī)定暫停發(fā)放按揭貸款。

這一調整可以說避免了原先的高杠桿購房炒作空間，同時也是“房住不炒”政策的體現。

“都市圈”時代來臨

今年2月，發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》，意味著都市圈時代正式來臨，樓市格局也將在2019年發(fā)生重大變化!

都市圈意味著人口、資源的聚集，而我國都市圈尚未成熟，未來空間依然很大，但都市圈的成長空間絕不等同于房價上漲空間!要知道，房價終究與一座城市，一個國家的基本面，以及當地人口購買力的提升相適應的。

比如美國自1970年后進入后城市化階段，城市人口和土地面積增長均逐步放緩，但同期美國房價指數卻上漲了約9倍之多。根本原因是在于房價與美國經濟的持續(xù)增長緊密聯系，與都市圈和城鎮(zhèn)化的關系非常有限。

目前國內的人口和發(fā)展紅利仍未消逝，長期看國內大多城市的樓市依然有保值增值空間。

展望2020年樓市

展望明年樓市，再結合我之前關于樓市的文章，我想有幾大特點值得我們注意：

1、此前我在文章中提到過，三四線城市樓市的購房需求大多是在棚改貨幣化作用下誕生的，這其實是在透支未來城鎮(zhèn)化需求。到明年，這些城市新房成交量或面臨巨大壓力，價穩(wěn)但量跌是大概率事件。

2、在部分購房需求旺盛的城市，二手房市場成交可能會高于新房市場。受因城施策影響，北京二手房價格走低已成常態(tài)，但在深圳“豪宅”新標調整后半個月里，二手房市場量價齊升。

未來隨著土地轉讓和基建空間逐漸減少，部分城市的優(yōu)質新房資源會越來越少，二手房的市場會越來越大。

3、中小房企受到融資收緊影響，會進入洗牌階段，降杠桿是大勢所趨，而資金鏈緊張的優(yōu)質房企可能將成為被兼并對象，房企行業(yè)集中度會進一步提升。

4、不可低估高層調控的決心。很長一段時間，調控政策將難以松動，畢竟房地產的超前發(fā)展和繁榮，都與經濟高質量發(fā)展方向背道而馳，用銀保監(jiān)會主席郭樹清的一句話來結尾，那就是靠房地產實現經濟繁榮 最終要付出沉重代價!

關鍵詞： 房地產 樓市 大事盤點