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中新經(jīng)緯8月1日電 題：二季度REITs總體業(yè)績(jī)穩(wěn)健，業(yè)態(tài)間分化顯著

作者 竺勁 中信建投證券地產(chǎn)、周期新材料及中小盤研究組組長(zhǎng)，房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師

近期，27只REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)陸續(xù)公布二季報(bào)，總體看經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升，各業(yè)態(tài)出現(xiàn)了一定分化。其中能源基礎(chǔ)設(shè)施受季節(jié)因素影響業(yè)績(jī)大幅提升，保租房及倉(cāng)儲(chǔ)物流受外部宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響較小，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。高速公路業(yè)績(jī)修復(fù)整體呈放緩趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部分化，廠房類資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健。展望未來(lái)，建議重點(diǎn)關(guān)注整租類、廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源及保租房四大方向。

具體來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年二季度REITs整體收入達(dá)成全年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)的26%，可供分配金額達(dá)成率為28%，其中能源類REITs表現(xiàn)最優(yōu)。受夏季高溫及高增的電力需求影響，能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT收入、EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))及可供分配金額達(dá)成率均高于其他業(yè)態(tài)。高速公路REIT受節(jié)假日通行費(fèi)減免及宏觀經(jīng)濟(jì)弱修復(fù)因素影響，達(dá)成率相對(duì)較低。

保租房REITs表現(xiàn)超預(yù)期，業(yè)績(jī)環(huán)比提升，出租率維持高位。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs內(nèi)工業(yè)廠房業(yè)態(tài)表現(xiàn)優(yōu)異，2只擴(kuò)募REITs受優(yōu)質(zhì)新資產(chǎn)拉動(dòng)出租率回升。生態(tài)環(huán)保REITs因系統(tǒng)設(shè)備常規(guī)檢修及退還污水處理費(fèi)等原因，可供分配金額均同比下降。高速公路REITs的通行量及收入多呈環(huán)比下行，整體業(yè)績(jī)修復(fù)放緩，但其中客車修復(fù)勢(shì)頭好于貨車。

展望未來(lái)，應(yīng)重視外部宏觀環(huán)境及經(jīng)濟(jì)修復(fù)速度對(duì)各板塊影響，建議重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)方向。一是整租類REIT：關(guān)聯(lián)方租戶所占比例較高，租戶周轉(zhuǎn)率相對(duì)較低，保證了底層項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流；二是廠房類產(chǎn)業(yè)園REIT：業(yè)績(jī)兌現(xiàn)程度高且穩(wěn)定性強(qiáng)；三是能源基礎(chǔ)設(shè)施：夏季為傳統(tǒng)電力需求旺季，發(fā)電量有望在二季度基礎(chǔ)上環(huán)比提升，高盈利性持續(xù)；四是保租房REIT：底層資產(chǎn)均處一線及強(qiáng)二線城市，旺盛的租賃需求形成強(qiáng)有力底部支撐，二季度的超預(yù)期表現(xiàn)凸顯防御性優(yōu)勢(shì)。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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