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松江,歷史悠久,文脈深厚,有著“上海之根”的美譽。這里有山、有水、有城、有景、有韻,景色秀麗,配套完善,人杰地靈……
(相關(guān)資料圖)
但近年來,松江新城的新房市場熱度,始終不及嘉定、青浦等地,積分制以來更是屢遭“滑鐵盧”。2022年,松江7個批次28次推盤,8000余套房源,獲得5000余組認(rèn)購,平均認(rèn)購率60%左右,僅3次觸發(fā)積分。
近日,鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在走訪松江新城板塊時注意到,板塊新房市場在大量供應(yīng)的情況下,內(nèi)卷相當(dāng)嚴(yán)重,不少樓盤加入到打折大軍來,然而“花式”促銷卻難掩寒氣。
Part.1
新城配套日益完善
規(guī)劃之初,新城界限東起通波塘,西至油墩港,南起滬杭鐵路,北起規(guī)劃中的旗天路。而在新一輪規(guī)劃中,北起賣新公路、花辰公路,南抵申嘉湖高速公路,西至郊區(qū)環(huán)線(原A30),東接閔行,由新城南片區(qū)、新城北片區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)4個片區(qū)組成。
松江新城是開發(fā)時間較長的新城,最初大學(xué)城的建成帶來大量大學(xué)師生,提高了板塊內(nèi)人口素質(zhì)與人文底蘊,這是新城的雛形,也是有別于其他新城最大的特色。目前,新城已經(jīng)成為規(guī)模、環(huán)境好的新型城鎮(zhèn),交通和配套方面也日趨完善。
交通上,除了有地鐵9號線,還有有軌電車示范線T1、T2的加持;商業(yè)上,在這些年的發(fā)展中,松江新城不僅有了松江印象城、萬達(dá)廣場、三湘商業(yè)廣場,還有之前零零散散開業(yè)多年的商業(yè)廣場,未來還有建設(shè)中的商務(wù)區(qū)商業(yè),都直接提升了板塊的價值。
而松江新城的學(xué)??梢哉f是整個松江板塊教育資源這方面最強的。它不僅有上海師范大學(xué)附屬外國語小學(xué)、華東師范大學(xué)松江實驗中學(xué),還有華東師范大學(xué)實驗高級中學(xué)這樣的區(qū)重點,另外還有上海赫德雙語學(xué)校這樣的國際化學(xué)校。
從幼兒園到高中,從私立到公辦再到國際學(xué)校,松江新城板塊為板塊內(nèi)的居民提供了一站式、全齡段的教育服務(wù)。
Part.2
新房銷售使出“渾身解數(shù)”
松江新城新房熱度降低早有端倪。去年12月份,恒都云灣首開入市,推出398套建面約73-92㎡公寓,備案均價47100元/平方米,共計74組客戶參與搖號,搖號比約18.6%。
今年以來,受樓市大環(huán)境影響,板塊新房熱度持續(xù)下降,為了去化,許多樓盤紛紛推出促銷活動打起了“價格戰(zhàn)”,有項目最低折扣可至95折,并贈送車位。
就在上個月,大學(xué)城片區(qū)的龍湖松江御湖境為快速去化尾盤,推出3套95折送車位鉅惠房源,今年3月份,項目首開推出300套房源,開盤當(dāng)日去化約81%;今年4月份,項目加推134套房源,開盤當(dāng)日去化約57%。
截止到目前,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,項目可售房源還有58套,整體去化率約87%。
位于松江新城國際生態(tài)商務(wù)區(qū)的中國鐵建星樾云澗的“搶客戰(zhàn)爭”也較為激烈。項目在啟動中介分銷賣房的同時,近日還推出了95折的優(yōu)惠和送10萬元車位券。
據(jù)悉,項目于去年11月份首開,推出523套建面約99-158㎡精裝高層 疊墅,整盤均價約55400元/㎡,共計259組客戶參與搖號,搖號比約49.5%。
今年3月份,項目加推,268套房源開盤當(dāng)天去化約82%,截止到8月15日,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,項目可售房源還有37套,整體去化率約95%。
大學(xué)城片區(qū)的中企譽品銀湖灣,更是首開之際便用上“優(yōu)惠促銷”的招數(shù),據(jù)案場銷售介紹,“我們項目不需要積分的,現(xiàn)在認(rèn)籌的話,還可享總房價97折的優(yōu)惠,優(yōu)惠力度還是非常大的,一套總價700萬的房子,能省下二十多萬”。
然而“花式”促銷難掩寒氣,小鳳凰于近日實探了項目售樓處,雖然項目尚處于認(rèn)籌中,但售樓處冷冷清清,僅有2組購房者在看房,網(wǎng)上有消息稱,項目認(rèn)購首日零認(rèn)購。
同一個板塊、同樣優(yōu)惠促銷,為何中企譽品銀湖灣與其他樓盤境況截然不同呢。
主要原因是因為項目的整體競爭優(yōu)勢不明顯,雖然板塊配套比較齊全,但是中企譽品銀湖灣項目位于大學(xué)城片區(qū)的外圍,周邊多空地,距離各項配套比較遠(yuǎn),生活便捷性一般;另外此次開盤,項目公寓均價為57545元/平方米,價格優(yōu)勢并不算大;還有就是近年來,中華企業(yè)在滬開發(fā)樓盤多次爆發(fā)質(zhì)量門,外界對其信任度下降。
Part.3
房價畸高,二手房倒掛不斷縮小
為什么松江新城的新房賣得不盡人意呢?
最直接的原因,是因為當(dāng)下的松江新房,比其它新城都會略貴一些。
作為上海較早發(fā)展起來的新城,板塊已經(jīng)成熟,當(dāng)然在房價上會要比其它同規(guī)劃能級的區(qū)域要高出一截。
目前,松江新城幾個片區(qū)中,大學(xué)城片區(qū)擁有整個松江新城最好的學(xué)區(qū),所以新房售價最高,聯(lián)動價高達(dá)6.05萬/平方米;
松江新城東片區(qū)開發(fā)相對較晚,距離地鐵略遠(yuǎn),片區(qū)內(nèi)新房在4.8萬/平方米;松江新城片區(qū)是松江新城建設(shè)最完善的地區(qū),片區(qū)內(nèi)的新房售價在4.9萬/平方米;就連邊緣地區(qū)車墩板塊新房聯(lián)動價都到了3.66萬/平方米。
反觀其他幾個新城,嘉定新城新房售價最高也才5萬/平方米;青浦新城新房售價整體在4.5萬/平方米;奉賢新城才剛4萬/平方米出頭。
此外,松江新城二手房行情持續(xù)低迷,也對新房去化產(chǎn)生一定影響。
曾經(jīng)的松江新城,之所以受到購房者歡迎,原因之一就是存在一二手房價差。
現(xiàn)如今,不僅新房限價上調(diào)至6萬/㎡,二手房也從去年開始一跌再跌,三湘四季花城、合景天悅、首創(chuàng)錦悅、信達(dá)藍(lán)尊等小區(qū)無一幸免。
三湘四季花城小區(qū)高峰期掛牌價可達(dá)到8萬 ,成交價6萬 ,如今7月份成交價已跌進(jìn)5萬/㎡。
2020年交付的合景天悅,2021年時二手房成交價在6.2萬/平方米,今年5月份,小區(qū)成交一套二手房,成交價依舊是6.2萬/平方米,兩年前買毛坯的價格,現(xiàn)在可以買到精裝房。
松江新城板塊新房和二手房價差逐漸彌合,新房限價優(yōu)勢消失,讓一部分人不再將松江新城的新房列入購房選擇范圍。
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