8月23日，寧夏銀川市出臺《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，明確收緊商品住房限購、限售政策，并提高二套房首付比例，旨在通過更嚴(yán)格的調(diào)控政策為樓市“降溫”，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀川樓市全面進(jìn)入“限購”“限售”時(shí)代，重點(diǎn)打壓投資投機(jī)炒房，穩(wěn)步調(diào)整將成為銀川等二三線城市房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的主基調(diào)。

銀川樓市全面進(jìn)入“限購”“限售”時(shí)代

8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月份銀川新房價(jià)格環(huán)比上漲1%，與青島和?？诓⒘腥珖谝?，同比上漲10%位居全國第三。

銀川市是一座位于西北地區(qū)的省會(huì)城市，常住人口不足300萬。從2017年4月開始，銀川市新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)52個(gè)月保持環(huán)比上漲態(tài)勢。2020年，銀川房價(jià)曾以14.2%的同比漲幅位列《胡潤2020年度全球房價(jià)指數(shù)榜單》第10位，成為全國唯一的上榜城市。

銀川樓市的持續(xù)“火爆”也反映在銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和土地拍賣市場上。據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至6月份，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.6%，繼續(xù)保持高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資比重達(dá)47.1%，較去年同期提高12.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市投資增速10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，銀川土拍溢價(jià)率一路攀升，銀川市今年1至7月共計(jì)成交商住用地7宗，樓面地價(jià)平均3508元/平方米，平均溢價(jià)率45.31%，最高溢價(jià)率為中房競得閱海一宗地，溢價(jià)率高達(dá)84.01%。

銀川市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年上半年銀川市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析報(bào)告中指出，全市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，其中金鳳、永寧、賀蘭3個(gè)縣區(qū)房地產(chǎn)投資占比超轄區(qū)固定資產(chǎn)投資總額60%，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷深入，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)投資增長將難以為繼。

在地價(jià)水平來看，自2018年以來，銀川市轄區(qū)商住用地市場熱情高漲，溢價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)頻率增加，并連續(xù)多次拍出“地王”，銀川樓面地價(jià)紀(jì)錄被不斷刷新。不少銀川市民感嘆“面粉價(jià)格已經(jīng)趕上面包價(jià)格了”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次樓市調(diào)控政策的出臺旨在通過更嚴(yán)格的調(diào)控政策為樓市“降溫”，從嚴(yán)厲程度來看，“限購”“限售”可以稱作是銀川歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，意味著銀川房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入“限購”“限售”時(shí)代。

調(diào)控政策瞄準(zhǔn)“多套房”

《通知》中明確，收緊商品住房限購、限售政策，寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區(qū)限購2套住房，寧夏以外戶籍個(gè)人在銀川市轄區(qū)限購1套住房，市轄區(qū)內(nèi)新簽訂的商品房買賣合同滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。合理配置教育資源，加強(qiáng)學(xué)區(qū)房管控。同時(shí)，《通知》還規(guī)定調(diào)整差別化住房信貸政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。

分析人士認(rèn)為，銀川本次調(diào)控政策瞄準(zhǔn)“多套房”，充分說明當(dāng)前嚴(yán)打投資投機(jī)炒房的導(dǎo)向。3年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定使得交易門檻提高，也是為了打擊短線操作的做法，促進(jìn)購房行為的更加理性，符合“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

同時(shí)，“限購”對部分改善群體的購房需求也將產(chǎn)生一定的抑制作用。寧夏同策易大房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長易榮華說，近兩年銀川市改善性購房需求逐漸釋放，中高端產(chǎn)品增多，帶動(dòng)了房價(jià)上漲。限購政策會(huì)對一部分改善需求的購房者起到限制作用，一些價(jià)格較高的高端樓盤和改善樓盤受影響較大。

而調(diào)控政策對于剛需群體的影響則不是很大。“此次調(diào)控政策并沒有對首套剛需設(shè)限，首套房的首付比例還是維持30%未變，信貸政策也沒有變化，充分保障了居住需求，同時(shí)增加了學(xué)區(qū)房條款，合理配置教育資源，加強(qiáng)學(xué)區(qū)房管控，年輕群體孩子上學(xué)的需求會(huì)得到充分保障。”房天下銀川站負(fù)責(zé)人戈旭偉說。

穩(wěn)步增長將成樓市長期發(fā)展主基調(diào)

《通知》中還明確，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”備案制度，綜合測算新樓盤入市價(jià)格，定期面向社會(huì)公示房源信息，入市后嚴(yán)禁漲價(jià)等。同時(shí)，建立和完善房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制，優(yōu)化住宅用地出讓競拍規(guī)則，嚴(yán)格管控土地溢價(jià)率，堅(jiān)決穩(wěn)定地價(jià)。

戈旭偉認(rèn)為，此次調(diào)控穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)的目的比較明確。“嚴(yán)格管控土地溢價(jià)率抓住了控制房價(jià)的主要因素，對于穩(wěn)定房價(jià)具有積極意義。”銀川市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長季光軍說。

記者注意到，近期包括大連、青島、天津、福州在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)明確“土拍溢價(jià)率不得超過15%”，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。季光軍認(rèn)為，銀川與部分東部城市調(diào)控政策的行為幅度不同，是實(shí)行“一城一策”調(diào)控工作的具體表現(xiàn)。

易榮華分析，短期來看，由于政策對投資和改善的抑制，市場熱度和成交量均會(huì)略有下降，銀川樓市的整體走向是價(jià)穩(wěn)量跌。從長期來看，受供需關(guān)系影響，房價(jià)將會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)，穩(wěn)步增長將會(huì)成為銀川樓市長期發(fā)展的主基調(diào)。

此外，今年8月13日，銀川市發(fā)布《銀川市城市更新三年行動(dòng)實(shí)施方案(2021—2023年)》，涉及出行、房價(jià)、老舊小區(qū)改造等范圍。其中對銀川房價(jià)提出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2023年末，將房價(jià)同比漲幅控制在10%以內(nèi)，環(huán)比漲幅控制在0.8%以內(nèi)。

關(guān)鍵詞： 銀川樓市 限購限售 調(diào)控政策 溢價(jià)現(xiàn)象