8月30日，北京土地交易市場發(fā)布了本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬平方米，除一宗招標(biāo)項目以外，起始價總額約1359億元。在首批次“房地聯(lián)動、一地一策”調(diào)控措施取得積極成效的基礎(chǔ)上，北京二批次供地繼續(xù)實施限地價、控房價、提品質(zhì)，堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，提升人民群眾幸福感、獲得感。

北京市商品住宅用地供應(yīng)堅持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。二批次集中供應(yīng)的43宗項目共涉及13個區(qū)。位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽區(qū)11宗，約42公頃;海淀區(qū)4宗，約17公頃;豐臺區(qū)3宗，約27公頃;石景山區(qū)2宗，約10公頃。位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃;副中心3宗，約11公頃;順義區(qū)2宗，約10公頃;昌平區(qū)4宗，約29公頃;房山區(qū)5宗，約30公頃;亦莊1宗，約9公頃。位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區(qū)2宗，約22公頃;懷柔區(qū)1宗，約8公頃;平谷區(qū)3宗，約17公頃。

北京第二批次供地通過“房地聯(lián)動、一地一策”，進(jìn)一步加強精準(zhǔn)調(diào)控，具體呈現(xiàn)以下特點：

特點一：土地供應(yīng)向保障性租賃住房傾斜，突出住房民生屬性，以人為本保障人民群眾住有所居。

今年6月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)中提出，各地區(qū)、各有關(guān)部門需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體住房困難問題。北京第二批次住宅用地從實際出發(fā)，通過集中建設(shè)和配建兩種方式進(jìn)一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

43宗住宅用地中有3宗涉及共有產(chǎn)權(quán)住房，其中位于昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路和平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)的2宗居住用地為純共產(chǎn)房地塊，豐臺區(qū)周莊子居住項目中1宗獨立地塊用于配建共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模共計約16萬平方米，折合住房約1900套;有13宗位于中心城區(qū)、多點及副中心區(qū)域，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點的項目配建保障性租賃住房，將面向符合條件的新市民、青年人等群體進(jìn)行配租，總規(guī)模達(dá)到23.6萬平方米，折合住房約3600套;除配建保障性租賃住房外，本次還在石景山區(qū)首鋼項目中選擇了1宗獨立地塊建設(shè)公租房，建筑規(guī)模約3.59萬平方米，折合住房700余套。

除了對租賃住房配建總量提出要求外，掛牌文件還進(jìn)一步明確了租賃住房的戶型比例及車位配比要求，強調(diào)租賃住房在布局、建筑密度、景觀環(huán)境、綠化，建筑外立面的風(fēng)格、色彩、建筑材質(zhì)品質(zhì)等方面以及建筑單體內(nèi)公共空間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施應(yīng)與項目其他住房保持基本一致。

特點二：進(jìn)一步創(chuàng)新和完善掛牌競爭方式，嚴(yán)格控制溢價率。

北京二批次用地繼續(xù)實施商品住宅銷售價格承諾制，要求開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)提交《房屋銷售承諾書》。同時,積極響應(yīng)自然資源部最新調(diào)控要求，在綜合考慮項目所在圈層、房價水平、起始地價、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎(chǔ)上，合理確定土地溢價率，通過控房價、限地價，為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間，通過設(shè)置相關(guān)住宅品質(zhì)要求、引入競建設(shè)方案等方式保證住宅建設(shè)品質(zhì)，促進(jìn)房企不斷提升產(chǎn)品建設(shè)和運營管理水平，推動整個行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從公布的地價上限來看，二批次地塊的整體溢價率控制在了10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%。

達(dá)到地價上限后，除繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等競爭方式確定土地競得人外，北京二批次供地在競爭規(guī)則上進(jìn)行了優(yōu)化和創(chuàng)新。

一是首次采取了以搖號方式確定競得人。二批次共有6個項目試點到達(dá)地價上限后通過搖號方式確定競得人。為防止搖號環(huán)節(jié)出現(xiàn)“馬甲”的情況，對于進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的項目，掛牌文件明確要求土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。在競得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方不得以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權(quán)或投資權(quán)益。

二是在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊中試點競“現(xiàn)房銷售面積”的競爭方式，達(dá)到地價上限后進(jìn)入競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競報為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。“現(xiàn)房銷售”標(biāo)準(zhǔn)按照《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)執(zhí)行，“現(xiàn)房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售可實現(xiàn)購房人“所見即所得”，同時考慮到現(xiàn)房銷售將延長企業(yè)資金回籠周期，為保證住房品質(zhì)，試點項目在地價上限的設(shè)定上為企業(yè)預(yù)留出了合理的利潤空間。

特點三：進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，營造公開透明市場環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)理性競爭。

一是為有效引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)企業(yè)理性競爭,二批次地塊各類競爭上限隨地塊出讓公告一并向社會公布,房屋銷售指導(dǎo)均價可通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的方式查詢，信息披露的及時和公開有利于企業(yè)提前開展經(jīng)濟測算。

二是掛牌文件顯示，市規(guī)自委將組織召開答疑會，幫助競買企業(yè)準(zhǔn)確了解地塊各項要求、澄清模糊認(rèn)識，引導(dǎo)企業(yè)在土地競買過程中理性決策。

三是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報時間由現(xiàn)場競價后第10個工作日調(diào)整為現(xiàn)場競價當(dāng)日投報，將企業(yè)競買保證金占壓周期較之前縮短了約10個工作日,有效提高了資金使用效率。

四是土地出讓合同簽訂時間從以往的成交后10個工作日內(nèi)壓縮為成交當(dāng)日“立等簽訂”合同，真正做到了讓企業(yè)少跑腿，提高了審批工作效率。

特點四：進(jìn)一步細(xì)化、優(yōu)化高標(biāo)準(zhǔn)方案評分標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。

為不斷提升城市發(fā)展質(zhì)量、人居環(huán)境、人民生活品質(zhì)、城市競爭力，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)國際一流的和諧宜居之都，促進(jìn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)實現(xiàn)，本次掛牌交易的商品住宅用地繼續(xù)設(shè)置最低品質(zhì)保障要求，未來住宅要實現(xiàn)綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。同時，為切實提升住宅品質(zhì)，增強人民群眾的幸福感、獲得感，本批次對高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評選內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，一是增加了跟人民群眾利益密切相關(guān)的“質(zhì)量保修”所占分值權(quán)重。二是為充分發(fā)揮建筑師在工程建設(shè)中的主導(dǎo)地位，全面提高建設(shè)工程質(zhì)量，增加了建筑師負(fù)責(zé)制所占分值權(quán)重。

二批次商品住宅用地中有36個項目設(shè)置了投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

特點五：加強企業(yè)誠信管理，提高房企參與門檻，嚴(yán)格購地資金來源審查。

為嚴(yán)格落實自然資源部土地市場調(diào)控要求，堅持“房住不炒”定位，加強住房用地供應(yīng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京二批次供地進(jìn)一步健全住宅用地市場準(zhǔn)入機制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查。

一是對土地競買人均設(shè)置了資格要求，明確競買人、聯(lián)合競買各方均須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一競買人及其控股的企業(yè)不得單獨或聯(lián)合參加同一宗地的競買。

二是嚴(yán)格購地資金來源審查。在參與土地競買前，由競買人提交關(guān)于購地資金合法、合規(guī)的承諾書，土地成交后，由土地競得人說明購地資金來源、提供相應(yīng)的證明文件。

三是加強企業(yè)誠信管理，對于存在提供虛假資質(zhì)證明、購地資金來源不符合要求、違反承諾內(nèi)容等行為，明確了相關(guān)懲戒措施、違約責(zé)任。如競得人存在違反相關(guān)自我承諾或存在相關(guān)違約行為，可取消其競得資格，競得人須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任，造成損失的，競得人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。尚未簽訂出讓合同的競得人所交納的保證金不予退還;已簽訂出讓合同的競得人須以不少于出讓宗地保證金金額承擔(dān)違約責(zé)任，同時出讓人有權(quán)收回出讓宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，競得人及其股東、控股的各個企業(yè)一年內(nèi)不得參加北京市土地市場競買活動，出讓人將競得人違約行為及處理結(jié)果向社會公告。

除發(fā)布第二批商品住宅用地公告外,今日市規(guī)劃自然資源委還對外公布了131宗年度擬供租賃住房用地項目信息。從公布情況來看，今年北京對于租賃住房用地的供應(yīng)力度前所未有，供應(yīng)總量達(dá)到歷年最高。在按照“一地一策”、“兩集中供地”要求有序組織商品住宅用地供應(yīng)的同時，通過進(jìn)一步加大租賃住房用地，“雙管齊下”做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，實現(xiàn)“房住不炒”。此外，在供應(yīng)計劃執(zhí)行上更加務(wù)實，將各區(qū)的任務(wù)指標(biāo)全部落點落位，主動接受公眾監(jiān)督。項目的選址與生產(chǎn)生活空間結(jié)合也更加緊密，未來將可形成一批職住平衡、交通便利的活力社區(qū)。

關(guān)鍵詞： 北京 集中供地 供需雙效調(diào)節(jié) 房地產(chǎn)市場