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百萬房貸月供有望減少840元?存量房貸利率調(diào)整來了
2023-09-01 10:01:53來源: 中國新聞網(wǎng)

中新網(wǎng)9月1日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)期待已久的住房政策重磅利好,終于落地!

8月31日晚間,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

重點(diǎn)內(nèi)容主要包括三點(diǎn):首先,統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限,不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。


(資料圖片僅供參考)

其次,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

以及,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請協(xié)商變更合同約定的利率水平。

資料圖:房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝

存量房貸利率下調(diào)政策靴子落地

經(jīng)歷了多部門的連續(xù)發(fā)聲后,市場對于存量房貸利率下調(diào)充滿期待。本次最新發(fā)布的政策給出了“時(shí)間表”:自9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,協(xié)商變更合同約定的利率水平,或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。

適用人群為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

“近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR,因此下調(diào)空間相對有限;而2021年之前貸款的則明顯有利,由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn),甚至部分商業(yè)銀行會上浮加點(diǎn)幅度,導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上,這類購房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。”58安居客研究院院長張波判斷。

“整體來說,對于存量房貸的購房者,特別是動輒5%-6%高息的購房者,很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上,但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,簡單計(jì)算,大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%,購房者基本是按照6%左右購房,也就是100萬30年,可以月供從5995元每月降低到5156元左右,下調(diào)840元左右。

談及為何要降低存量首套住房貸款利率,央行在答記者問中表示,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是非常罕見的重磅房貸政策創(chuàng)新。31日晚間,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等也火速發(fā)布公告,將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。

“當(dāng)前各大銀行存款定期利率開始下降,普遍下降20個(gè)基點(diǎn)左右,從某種程度來講,定期存款利率的下降為存量房貸利率的下降奠定了基礎(chǔ),即各大銀行起碼有了20個(gè)左右基點(diǎn)存量房貸利率下降的空間。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,后續(xù)各大銀行具體下降多少,根據(jù)各自情況靈活調(diào)整即可。

《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》截圖。

首套房首付不低于20%,二套房不低于30%

購房首付比的調(diào)整也引發(fā)了極大關(guān)注,尤其是二套房首付最低降至三成,被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為力度較大。

值得注意的是,此次通知提出對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。以北京為例,目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

“如果熱點(diǎn)城市能受益于這個(gè)政策,首付比例能從40%-80%的范圍降到30%,可見越熱點(diǎn)城市降的幅度越大、受益更大?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

“首付門檻降低,助力自住性需求入場。由于市場的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,剛性和改善性住房需求觀望氣氛濃重,只有更為堅(jiān)決支持自住需求的政策出臺,才能對市場預(yù)期形成有效扭轉(zhuǎn)?!睆埐ㄌ岬?,二套房首付最低降至三成,則將對于拉動改善性需求積極入市起到重要推動作用。

“首套房首付比例降低至20%,這是繼2008年之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整,力度也是算大了?!睆埡陚ブ赋?,目前一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至20%了,影響較大的城市為一線、強(qiáng)二線,比如上海首套房現(xiàn)在首付35%,如果降低至20%,那就大幅度降低購房門檻。

張宏偉認(rèn)為,目前一線、強(qiáng)二線等城市的改善需求還是有購房能力的,一旦這類城市的改善需求被激活,也就是整個(gè)市場的置換鏈條被激活。無論未來是買新房還是二手房,都有利于整個(gè)一二手房市場活躍起來。

但他也指出,對于首套剛需來講,首付比例降低只是一方面,更重要的是后面20-30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。因此,期望后續(xù)有針對首套住房群體的配套政策措施出臺,穩(wěn)定收入預(yù)期,這樣首套房的需求才會真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和釋放。

《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》截圖。

形成政策“組合拳”

“8月最后一天的住房信貸政策,可以說是今年以來全國性最大力度的樓市政策,并且直指需求側(cè),降首付門檻、降房貸利率,一改以往‘小修小補(bǔ)’的政策推進(jìn)方式,在全國層面統(tǒng)一推進(jìn)?!睆埐ㄕJ(rèn)為,本次政策的影響面大,對樓市推動力預(yù)計(jì)較為明顯,同步保障樓市剛性和改善性兩類需求,對于房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道將起到重要作用。

近日,房地產(chǎn)市場的重磅利好政策不斷。繼住建部等三部門發(fā)布相關(guān)通知后,30日,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策迅速在廣州、深圳兩個(gè)一線城市落地,31日,武漢、中山、惠州等熱點(diǎn)城市也接連跟進(jìn)。

李宇嘉指出,新發(fā)布的政策和“認(rèn)房不認(rèn)貸”正好形成政策互補(bǔ),群體是不一樣的。后者針對的是“賣一買一”的需求或換房需求,前者重點(diǎn)則在于降低購房的門檻和月供。對購房市場的一攬子調(diào)整,將對促進(jìn)剛需和改善性需求都形成激發(fā)效應(yīng)。

本次新政還規(guī)定,將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

“二套房的下限從過去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn),對于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。即便有部分購房者可能不能享受‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策,若按現(xiàn)在的政策,也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,過去政策比較側(cè)重首套房,而現(xiàn)在對于二套房也給予了明確支持,有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。

張波也認(rèn)為,結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地落地,下一階段改善性需求入市增長預(yù)計(jì)會表現(xiàn)明顯,一二線城市的二手房掛牌量會出現(xiàn)增多,商品房的成交量也有望比二季度增加。

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