觀點網(wǎng) “金風玉露一相逢,便勝卻人間無數(shù)”,在這浪漫的七夕時節(jié),杭州也有7宗地塊找到了它們各自的歸屬。
【資料圖】
作為供地節(jié)奏最快的城市,杭州第九批在第七批次剛結(jié)束3天后的7月21日便掛牌,此次共出讓7宗地塊,總出讓面積約24.17萬平方米,總建筑面積57.8萬平方米,總起價110.78億元。
最終2宗地封頂搖號,3宗溢價出讓,2宗底價成交,共收金117.78億元。
具體成交情況來看,萬科27.51億元中簽拱墅申花宅地;中天7.59億搖得蕭山城廂宅地;偉星以15.78億元補倉濱江區(qū)浦沿單元地塊;保利23.28億、綠城25.07億分食余杭云城地塊;蕭山城投&興元建設以總價18.55億元底價競得新塘北單元兩宗地塊。
與七夕消費市場的火熱氣氛形成對比,本輪土拍難以掩飾地散發(fā)著寒意。
難掩寒意
無論七夕的氛圍如何火熱,似乎也難以掩蓋杭州土拍市場的漫漫寒意。
最初這股寒意是誕生于樓市,然后漫延至土拍市場。
杭州無論是新房亦或是二手房,在上半年的成交走勢都是一個倒“V”型。1、2月開局低迷,在春節(jié)出現(xiàn)些許回暖;3、4月成交攀升后戛然而止;5、6月后繼無力,成交疲軟。
新房方面,杭州市區(qū)上半年成交約5.7萬套,同比增長近40%。具體成交走勢從4月快速下跌,5月和6月成交量跌至低于首兩月的成交量。
二手房方面亦是如此,據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示,杭州上半年共成交約4.2萬套,同比增長超50%。成交量在2、3月大幅上漲后經(jīng)歷“三連跌”。價格方面,上半年二手住宅成交均價31171元/平方米,同比去年上半年下降2.31%。
上半年的走勢延續(xù)到了7月,導致杭州7月商品住宅量價雙跌。
樓市表現(xiàn)相對黯淡,最終傳導至土拍市場。
在上半年的六個批次中,出讓地塊分別為13宗、10宗、12宗、9宗、5宗、12宗;封頂?shù)姆謩e有8宗、6宗、8宗、6宗、4宗、6宗。
杭州第七批供地作為今年下半年的首輪拍地,對未來行情有著明顯的風向意義,最終6宗地全部出讓,3宗觸頂、2宗溢價、1宗底價成交,延續(xù)了第六批次封頂率50%的成交情況。此后的第八批次順應風向,4宗地也有2宗地報價觸頂。
反觀此次第九批次,2宗地觸頂、3宗地溢價、2宗地底價成交,觸頂率不到30%,可以說熱度肉眼可見地下跌。
本批次地塊剛掛牌時,市場便認為濱江浦沿單元地塊是觸頂搖號地塊之一,然而最終是由偉星溢價7.49%補倉,這個意外結(jié)果令市場大跌眼鏡。
出乎意料的成交情況也反映出房企拿地積極性不高。
在市場兩極分化之下,全國各地都在出臺利好政策支持房地產(chǎn)市場發(fā)展,杭州也不例外。近兩年,杭州一直在優(yōu)化樓市政策,持續(xù)松綁限購,從“一城一策”到“一區(qū)一策”,甚至是“一街道一策”,限制性的政策正在逐漸放松,愈發(fā)趨于精準調(diào)控。
然而在諸多利好政策之下,在經(jīng)歷碧桂園、遠洋暴雷之后,市場信心仍然遭受到了空前的打擊。
同時樓市方面下半年的表現(xiàn)遠不如預期,而且在淡季中節(jié)奏本就有所放緩,在種種因素疊加下,房企們只能選擇謹慎拿地。據(jù)觀點指數(shù)報告顯示,1-7月前50房企新增土地建筑面積4387萬平方米,同比減少31.3%。
于是,寒意就這樣彌漫在了杭州土拍市場中。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,目前一線城市的樓市交易情況并不樂觀,而二線城市前一波的政策利好已經(jīng)釋放掉了,所以未來還需要繼續(xù)出臺寬松的政策,否則在交易疲軟的前提下,房企們拿地都將繼續(xù)保守。
綠城、萬科持續(xù)補倉
在保守狀態(tài)下,還能安心拿地擴儲基本只有頭部房企及國央企了,綠城便是其中之一。
在本輪拍地中,經(jīng)過21輪競價,綠城以25.07億元競得余杭組團YH-18單元G-19地塊,成交樓面價24437元/平方米,溢價率9.14%。
該地塊面積為39458平方米,為住宅(設配套公建)用地,位于云城天街的西北側(cè),容積率2.6,地上建筑面積為102590.8平方米,出讓起價為229701萬元,樓面起價22390元/平方米,精裝限價均為36100元/平方米。
這是云城今年首次推出宅地,雖然房地差價不大,但目前云城并沒有新房庫存,所以該項目建成后有可能可以實現(xiàn)快速去化。
綠城的身影多次出現(xiàn)在杭州土拍中。2022年杭州前兩批供地中,綠城以185.38億元摘得7宗宅地。而今年,綠城截至目前已斥資145億補倉5宗地。
同位于云城的余杭組團YH-18單元H-01地塊,則由保利發(fā)展溢價0.43%以23.28億元摘得。
本輪土拍的另一個看點是,萬科27.51億元中簽拱墅區(qū)申花單元GS0403-R21/B1/B2-28地塊,成交樓面價28607元/平方米,溢價率11.79%,中簽率5%。
該地塊出讓面積為35612平方米,為住宅兼容商業(yè)商服,其中住宅占比85%,容積率2.7,地上建筑面積為96152.4平方米。起價為246065萬元,樓面起價25591.14元/平方米,新房限價46200元/平方米。經(jīng)過30輪競價,該地塊報價達到上限價格。
據(jù)悉,這是申花板塊今年出讓的第一宗也是最后一宗涉宅用地。近幾年該區(qū)域熱度比較高,住宅項目能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化,因此本次出讓地塊同樣遭到熱捧。
萬科今年的拿地動作并不多,此前在杭州第七批供地中以17.16億拿下金沙湖北側(cè)下沙中心區(qū)單元JS0402-56、67住宅地塊,溢價率2.39%。在杭州以外,萬科在上海第二批曾參與競拍閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊,但未中簽。
本輪土拍的另一宗搖號地塊是蕭山區(qū)城廂單元XSCQ2411-14地塊。經(jīng)過16輪報價,該地塊在掛牌期間報價就達到封頂價格75889萬元,樓面價18109元/平方米,溢價率11.78%。最終花落中天,中簽率4%。
申花、城廂地塊報價觸頂早在地塊掛牌之初便在市場預料之內(nèi)。然而市場的預測并不是百分百準確的,濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-06地塊這次的“意外”成交就狠狠打臉了。
該地塊出讓面積為28021平方米,為住宅(設配套公建)用地,容積率2.2,地上建筑面積為61646.2平方米。地塊起價為146836萬元,樓面起價23819.15元/平方米,新房限價40000元/平方米。當時市場預測該地塊也將會被送入“搖號池”內(nèi),但最終由偉星以157836萬元競得,成交樓面價25603.52元/平方米,溢價率僅7.49%。
據(jù)了解,這是浦沿板塊今年出讓的第五宗宅地,前四宗為偉星詠濱名邸、江映云邸、攬暉美寓,東莞景天浦樂宅地。本次出讓的浦沿單元BJ0601-R21-06地塊就位于偉星詠濱名邸的西側(cè)。
雖然各大房企都有擴儲的需求,但按照目前的市場狀況,房企們在拿地前還需要經(jīng)過一番深思熟慮。市場交易疲軟之下,現(xiàn)有的項目難以實現(xiàn)去化,再隨意去拿地,容易造成公司現(xiàn)金流承壓。
如此來看,濱江浦沿地塊的“意外”成交也就不意外了。
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