記者李莎 北京報(bào)道 8月25日,南京進(jìn)行第五批次集中土拍,12宗涉宅地塊部出讓,成交兩極分化,河西中地塊、江寧百家湖地塊價(jià)格觸頂搖號(hào)成交,其余10宗地全部底價(jià)成交,攬金約175億元。
不只南京,22個(gè)集中供地城市的土地市場(chǎng)都存在相似特征。中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),截止到8月20日,集中供地城市成交的土地中,35%的地塊達(dá)地價(jià)上限成交,53%的地塊底價(jià)成交。城市間市場(chǎng)也明顯分化,北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市成交溢價(jià)率高于其余城市。
放眼全國(guó),土地市場(chǎng)仍然偏弱運(yùn)行。為尋找更多確定性,房企拿地向核心城市聚集,相較南京等熱點(diǎn)城市,低能級(jí)城市的土拍表現(xiàn)更不盡如人意。
(資料圖)
從數(shù)量來(lái)看,今年前7月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供需縮量特征。數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積22841萬(wàn)平方米,同比減少26%;成交土地規(guī)劃建筑面積15287萬(wàn)平方米,同比減少41%。一二三線城市土地供應(yīng)量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市場(chǎng)也偏冷運(yùn)行,8月前三周100個(gè)大中城市住宅類用地成交1698.5萬(wàn)平方米,環(huán)比下降23%。
從價(jià)格來(lái)看,為吸引房企積極補(bǔ)倉(cāng),提高土地成功出讓概率,今年各地加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度,土地價(jià)格有所提高。但不同板塊、不同城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重,高溢價(jià)率或地價(jià)觸頂成交、底價(jià)成交甚至流拍現(xiàn)象并存。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向記者表示,從近期部分城市土拍成效來(lái)看,土地市場(chǎng)熱度較前兩月出現(xiàn)下降跡象,同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)情緒仍較低落,房企資金壓力較大,8月土地市場(chǎng)或仍偏弱。
但從近期支持性政策落地預(yù)期增強(qiáng)的角度來(lái)看,關(guān)榮雪認(rèn)為一二線城市住房市場(chǎng)有望加速改善,9、10月土地市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)。
超五成土地底價(jià)成交
今年以來(lái),房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)積極,土拍分化現(xiàn)象加劇。
據(jù)中指數(shù)據(jù),截止到8月20日,22個(gè)集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價(jià)觸頂成交,326宗底價(jià)成交,占成交土地的比分別為35%和53%。
具體到城市,杭州、合肥、福州、廈門(mén)、深圳、上海50%及以上土地成交價(jià)格觸頂,其中上海、杭州、合肥地價(jià)觸頂占比均在六成以上,北京、杭州部分地塊更是創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄。
而無(wú)錫、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、鄭州、青島、長(zhǎng)春、重慶和武漢6成以上土地底價(jià)成交,其中無(wú)錫、鄭州、長(zhǎng)春普遍底價(jià)成交,土拍情緒持續(xù)低迷。而廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州等地核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高,而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交,板塊間分化明顯。
關(guān)榮雪表示,在市場(chǎng)深度調(diào)整之下,房企融資、銷售現(xiàn)金流均偏緊,便在一定程度上拔高了房企拿地的謹(jǐn)慎情緒。核心城市往往具備樓市需求穩(wěn)健等特征,房企對(duì)這類城市核心板塊的拿地意愿相對(duì)更高,相反,樓市壓力較大的城市,房企投資信心不足,暫時(shí)仍處于土拍平淡的瓶頸期。
中指研究院分析師孟新增向記者表示,從近期土拍情況來(lái)看,核心城市土拍保持一定熱度,但出現(xiàn)降溫苗頭。7月至今,上海、杭州土拍中,仍多宗地塊觸頂,但非核心區(qū)域或自身屬性欠佳地塊底價(jià)成交,甚至出現(xiàn)流拍;成都8月24日成交的15宗住宅土地中,僅2宗觸頂。
集中供地城市的土地出讓情況好于全國(guó),但仍有部分地塊流拍或撤牌。截至8月20日,22個(gè)集中供地城市土地流拍33宗,撤牌43宗,流拍撤牌率11%。其中合肥、濟(jì)南和鄭州都有5-6宗土地流拍,濟(jì)南和武漢分別有6宗地、14宗地撤牌,是流拍或撤牌數(shù)量較多的城市。
對(duì)此,關(guān)榮雪認(rèn)為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇形勢(shì)尚不明朗,土地市場(chǎng)繼短暫局部升溫后,當(dāng)前也出現(xiàn)了一定的回落態(tài)勢(shì),不過(guò)相較去年,當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有所改善,但仍處于較高水平,流拍壓力猶存。
土地市場(chǎng)減量提價(jià)
縱觀全國(guó)市場(chǎng),今年土拍整體供需兩弱。據(jù)數(shù)據(jù),1-7月100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面同比減少26%,成交土地規(guī)劃建面同比減少41%。
另?yè)?jù)中指數(shù)據(jù),300城住宅用地推出絕對(duì)規(guī)模為近十年同期最低位。具體到不同能級(jí)城市,該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,1-7月三四線城市推出、成交面積降幅均在三成以上。一線城市成交面積降幅近三成,其中上海下降明顯,成交面積降幅超四成;二線、三四線城市住宅用地成交面積同比降幅均超三成,其中三四線城市土地市場(chǎng)承壓較大。
究其原因,孟新增表示,新房銷售恢復(fù)的不確定性直接影響政府推地和企業(yè)拿地的積極性,今年二季度以來(lái),新房市場(chǎng)熱度持續(xù)下降,地方政府推地仍偏謹(jǐn)慎。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-7月商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米,同比下降6.5%,降幅較上半年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。同期商品房銷售額由正轉(zhuǎn)負(fù),同比下降1.5%。房企到位資金持續(xù)承壓,同比降幅擴(kuò)大至11.2%,其中國(guó)內(nèi)貸款下降11.5%,自籌資金下降23%,定金及預(yù)收款下降3.8%,個(gè)人按揭貸款下降1%。
雖然政府推地和房地拿地都在收縮,但地價(jià)卻在變貴,成交溢價(jià)率整體也有所提高。今年2-6月100城成交樓面均價(jià)均高于去年同期,1-7月溢價(jià)率均高于去年同期,從溢價(jià)率看,今年1-7月土地成交溢價(jià)率分別為3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%,較去年同期分別增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。
關(guān)榮雪分析稱,一方面,這與今年各地加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度有一定關(guān)系,地塊整體質(zhì)量上升不僅直接拉高樓面價(jià)水平,而且房企的拿地意愿也將會(huì)有所上升。
另一方面,可能與市場(chǎng)階段性回暖有一定關(guān)系,主要依靠二季度核心城市土拍升溫的帶動(dòng)。一季度樓市購(gòu)房需求加速釋放,去化加速帶動(dòng)房企補(bǔ)倉(cāng)需求上升,二季度北京、成都、杭州等核心一二線城市土拍明顯升溫,在一定程度上推高了前7月整體的樓面價(jià)及成交溢價(jià)水平。
進(jìn)入8月,土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)零星地區(qū)熱度較高,但整體仍低溫運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,8月前三周100個(gè)大中城市住宅類用地成交1698.5萬(wàn)平方米,環(huán)比下降23%(此處7月第一周數(shù)據(jù)為6月26日-7月2日,下同),土地成交溢價(jià)率分別為4.8%、3.52%和2.11%,環(huán)比分別下降1.18%、2.78%和4.58%,成交樓面均價(jià)也有所下滑。
克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),8月第三周重點(diǎn)城市土地成交規(guī)模環(huán)比回升81%,樓面均價(jià)環(huán)比下降14%。該機(jī)構(gòu)分析,深圳、成都的個(gè)別熱點(diǎn)地塊帶動(dòng)溢價(jià)率小幅回升,三四線城市土地市場(chǎng)依然遇冷,普遍底價(jià)成交。
從現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)和政策環(huán)境出發(fā),關(guān)榮雪預(yù)計(jì)8月整月土地市場(chǎng)或仍偏弱,但近期房地產(chǎn)支持性政策預(yù)期增強(qiáng),一二線城市住房市場(chǎng)有望加速改善,9、10月土地市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)。
孟新增則認(rèn)為,當(dāng)前弱能級(jí)的城市、板塊土地出讓難度較大,企業(yè)拍地意愿不足,預(yù)計(jì)房企補(bǔ)倉(cāng)仍將聚焦核心城市或成熟板塊,土拍分化持續(xù)。
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