12月28日,央行發(fā)布公告,正式出臺(tái)存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案!我當(dāng)時(shí)第一時(shí)間作了解讀,大家都很關(guān)心,也有很多疑問(wèn)。
比如有一位昵稱(chēng)為“心飛揚(yáng)”的童鞋問(wèn):
小白老師,我是2018年3月房貸5.88,我感覺(jué)踩到高點(diǎn),如今我該怎么操作好呢?
昵稱(chēng)為“沈杰”的童鞋問(wèn):
國(guó)家為什么要轉(zhuǎn)存量貸款為浮動(dòng)呢?為什么要脫離基準(zhǔn)利率呢?
昵稱(chēng)為“山中馳”的童鞋問(wèn):
這個(gè)政策的目的是不是可以這樣理解?存貸款利率漲的太多讓銀行有的賺,存貸款利率降的太多給房貸的大眾減輕點(diǎn)負(fù)擔(dān)。
總之,大家提問(wèn)的問(wèn)題很多,很中肯,很實(shí)際。
我看了網(wǎng)上的很多解讀文章,寫(xiě)得很多,各類(lèi)說(shuō)法五花八門(mén),有的說(shuō)是一種變相加息,有的說(shuō)是降息,但又說(shuō)不出個(gè)之所以然,事實(shí)到底是什么?我給大家來(lái)理一理。
1、存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模
今年9月末,人民幣貸款余額是149.9 萬(wàn)億,居民貸款是53.5萬(wàn)億,企業(yè)貸款是95萬(wàn)億。
在12月28日的公告中,央行并未披露存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模。但根據(jù)三季度的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,也就是說(shuō),在今年9月末存量貸款余額高達(dá)149.9萬(wàn)億。
由于12月28日公告說(shuō)的存量貸款轉(zhuǎn)換指的是2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金貸款)。
也就是說(shuō)2020年1月1日末的存量貸款余額(含房貸、企業(yè)貸款)減去參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)報(bào)價(jià)的貸款就是需要轉(zhuǎn)換的存量貸款規(guī)模。
考慮到今年8月17日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)改革后,銀行發(fā)放的新貸款(房貸除外)主要參考LPR,2019年10月8日后,商業(yè)銀行新發(fā)放的房貸也參照了LPR定價(jià)。
根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià),就是說(shuō)今年8月17日后還有10%的新貸款沒(méi)有參考LPR。
也就意味著存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模應(yīng)該會(huì)高于人民幣149.9 萬(wàn)億,其中居民貸款53.5萬(wàn)億(主要是房貸),企業(yè)貸款是95萬(wàn)億。
二、貸款利率為什么不參考基準(zhǔn)利率,而是參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)?
如果仔細(xì)看我的歷史文章會(huì)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題我早就給出答案了。中國(guó)傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率是存貸款基準(zhǔn)利率,也就是基準(zhǔn)利率由央行決定,基準(zhǔn)利率一旦確定或調(diào)整,比如5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%,商業(yè)銀行在確定給企業(yè)長(zhǎng)期限的貸款或長(zhǎng)期限的房貸時(shí),必須以4.9%為參考,不能偏離它太大。傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率好處是高效,但弊端是帶有計(jì)劃性,指令性太強(qiáng),也不利于疏通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。
今年8月17日,央行決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制,大概意思是今年發(fā)放的所有貸款(房貸、企業(yè)貸、消費(fèi)貸)都要參考LPR定價(jià)。而新的LPR價(jià)格確定又是:
新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本(資金成本、運(yùn)營(yíng)成本)
所以說(shuō),1、LPR利率實(shí)際上已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率,成為最新的“基準(zhǔn)利率”,因此我要問(wèn)答“沈杰”這位童鞋的是,“脫離基準(zhǔn)利率”的說(shuō)法不太準(zhǔn)確,說(shuō)白了就是方向盤(pán)換了,其他零部件需要對(duì)接上。
2、新的LPR有一個(gè)好處,那就是傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率只是央行說(shuō)了算,現(xiàn)在新的LPR中,不僅由央行(MLF利率),還由銀行的實(shí)際成本定,比如銀行錢(qián)充裕了,資金成本下降了,或人力成本下降了,都是可以促使LPR下調(diào)的。
三、本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,是加息還是降息?
本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換實(shí)際上就是要變更合同當(dāng)中的貸款計(jì)價(jià)公式:
老的是:貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動(dòng)比例
新的是:貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)
可以看到貸款基準(zhǔn)利率等價(jià)于LPR利率,(貸款基準(zhǔn)利率×浮動(dòng)比例)等價(jià)于加點(diǎn)。
至于本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,是加息還是降息?可以分3種情況:
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商
1、根據(jù)央行公告“自2020年3月1日起,,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),;也可轉(zhuǎn)換為固定利率”。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外,加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。
也就是說(shuō)除房貸以外的貸款,是可以和銀行商量利率的,這些貸款包括消費(fèi)貸款、企業(yè)貸款,考慮到2019年8月份以來(lái),1年期LPR已經(jīng)下調(diào)了3次,5年期LPR下調(diào)了一次,但之前由于存量的貸款并沒(méi)有參照LPR定價(jià),所以如果你是這類(lèi)的貸款,當(dāng)和銀行商量新的利率時(shí),它們很可能允許把利率降低,這個(gè)層面上可以說(shuō)是降息吧。
(1年期LPR走勢(shì)圖)
2、根據(jù)央行今年8月26日的公告:“自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。
10月8日之后的房貸主要參考5年期LPR,考慮到今年11月份5年期LPR利率有過(guò)一次小幅下調(diào),所以對(duì)11月20日之后申請(qǐng)的房貸來(lái)說(shuō),有過(guò)一次降息。
(5年期LPR走勢(shì)圖)
從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日(不含),執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。
3、根據(jù)央行12月28日公告“商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。之后,自第一個(gè)重定價(jià)日起,在每個(gè)利率重定價(jià)日,利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定”。
我們舉兩個(gè)例子:
A、如果小王房貸合同期限是30年,剩余期限是10年,原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%打9折,也就是執(zhí)行利率4.9%×0.9=4.41%。
根據(jù)央行12月28日的公告,房貸“加點(diǎn)”是不能商量的,加點(diǎn)是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。那么小王加點(diǎn)值是4.41%-4.8%=-0.39%(加點(diǎn)-39個(gè)基點(diǎn))。
所以:
舊合同:貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動(dòng)比例=4.9%×0.9=4.41%
新合同:貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)=4.8%+(-0.39%)=4.41%
B、如果小張房貸合同期限是30年,剩余期限是10年,原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%,也就是執(zhí)行利率4.9%×(1+20%)=5.88%。小張的加點(diǎn)是5.88%-4.8%=1.08%(加點(diǎn)108個(gè)基點(diǎn))。
舊合同:貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動(dòng)比例=4.9%×(1+20%)=5.88%
新合同:貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)=4.8%+1.08%=5.88%
小結(jié):
新舊合同變更后無(wú)論你原來(lái)的是上浮了還是打折的,實(shí)際的利率是沒(méi)有變的,變的是計(jì)算的公式;
(A)、
(B)、由于存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案是今年年末才發(fā)布,而在11月20日5年期LPR利率有過(guò)一次下調(diào),因此,新申請(qǐng)的房貸可以享受到,而存量房貸不能享受到,從這個(gè)層面上理解,也算是新房貸的一次定向降息吧;
(C)2020年1月份后,倘若5年期LPR利率下調(diào),那么不僅會(huì)影響新房貸利率,也會(huì)影響存量房貸,所以這是真正意義上的基準(zhǔn)利率了,傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)被廢除了。
四、如果買(mǎi)房時(shí)房貸踩到高點(diǎn),比如6.02%,該怎么辦呢?
我在12月24日《買(mǎi)房貸款,固定利率好,還是浮動(dòng)利率好?》一文當(dāng)中分析過(guò):從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,利率是不斷走低的,在這種情況下,買(mǎi)房浮動(dòng)利率比固定利率好。同時(shí)定價(jià)周期越短越好(房貸最短是1年)。
但如果買(mǎi)房時(shí)房貸利率踩到高點(diǎn),比如6.02%,該怎么辦呢?這種情況下可以考慮把房本續(xù)回來(lái)?yè)Q個(gè)銀行貸款,但要注意提前還款是要交罰金的,你可以計(jì)算下變更貸款銀行后減少的利息成本是否大于罰金以及相關(guān)操作的費(fèi)用,如果能省不少錢(qián),或許可以嘗試。
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