對于關(guān)注國內(nèi)公募REITs的投資者來說，最近又迎來了“喜大普奔”的好消息。8月8日晚間，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》。這兩只基金遭機構(gòu)瘋搶，網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)分別高達133.03倍和108.96倍;華夏北京保障房REIT則確定了詢價日期，發(fā)行節(jié)奏駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)首超130倍

8月8日晚間，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT均發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》，募集總份額均為5億份，基金募集期同為8月16日至17日。紅土深圳安居REIT最終確定發(fā)售價格為2.484元/份，中金廈門安居REIT發(fā)售價格為2.600元/份。

值得一提的是，這兩只基金遭機構(gòu)瘋搶，保險機構(gòu)、券商自營、券商資管、私募基金、信托等主流機構(gòu)投資者均有參與。紅土深圳安居REIT共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)為133倍，這一數(shù)字刷新了國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs詢價認購倍數(shù)最高紀錄。中金廈門安居REIT則有69家網(wǎng)下投資者管理的220個配售對象參與詢價，網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)為108.96倍。

此外，華夏北京保障房REIT也在上交所發(fā)布基金詢價公告稱，將于8月12日開啟詢價。中國證監(jiān)會準予華夏北京保障房REIT發(fā)售的基金份額總額為5億份，戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售的數(shù)量分別為3億份、1.4億份和0.6億份。

保障性租賃住房REITs收益風險更低

事實上，紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT詢價階段就如此火爆，與公募REITs火熱的行情不無關(guān)系。如最近的一只公募REIT在7月26日上市，上市首日漲幅達到21.52%，最新價距發(fā)行價上漲31.21%。

公募REITs因其分紅比率高、可上市交易等特征，受到市場大力追捧較多的關(guān)注。自去年5月國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs問世以來，截至目前，僅有14只公募REITs發(fā)行成立，公眾配售份額比例一直處于低位，屬于一份難求的緊俏產(chǎn)品。同時，在上市后表現(xiàn)不俗，收益頗高。

而相較于已上市的公募REITs項目，業(yè)內(nèi)人士認為，保障性租賃住房REITs收益風險將更低，其項目的出租率更為穩(wěn)定，抗周期屬性強，現(xiàn)金流也更為穩(wěn)定。上述3只公募REITs均為保障性租賃住房項目。比如，紅土深圳安居REIT本次發(fā)行選取了4個深圳優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書且位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，資產(chǎn)評估值約11.58億元。

事實上，截至目前，北京、上海、浙江等十余地已出臺加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，同時表示支持開展保障性租賃住房REITs試點。

中信證券表示，保障性租賃住房REITs帶有一定的公共服務屬性，而保障性租賃住房的租金較市場化租金往往有一定的折扣，因此保障性租賃住房往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租賃住房收益率不會受周期性風險的影響，這種屬性與REITs產(chǎn)品天然適配，看好底層資產(chǎn)運營受局部疫情影響更小的產(chǎn)權(quán)類REITs。

公募REITs要如何認購？

那么，如果想要參與公募REITs的認購，普通投資者該如何操作呢?方法其實并不難。

目前來說，公募REITs的認購方式有場內(nèi)認購與場外認購兩種。場內(nèi)認購和購買股票很像，在證券APP輸入想購買的REITs認購代碼就可以參與認購。需要注意的是，要先在證券賬戶中開通交易權(quán)限。不同的證券賬戶，權(quán)限開通的位置有所不同，具體可咨詢對應的券商客服。

場外認購則主要通過銀行、基金公司官網(wǎng)或第三方銷售機構(gòu)認購基金份額。一般來說，每批REITs發(fā)行時會有發(fā)售期(也叫“募集期”)，一般為兩天。如果情況較為火爆，頭一天就募集滿額，則提前結(jié)束募集。

從投資門檻上看，深交所的場內(nèi)認購是1000份為最低認購門檻，上交所的場內(nèi)最低認購多數(shù)是1000元;而每只公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關(guān)規(guī)定和公告信息。

此外，如果公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，則實行尾日比例配售;若預計募集首日有效認購申請全部確認后，該基金公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

簡單來說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認購規(guī)模的話，每個投資者均能買到認購規(guī)模的1/10。同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。

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