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萬(wàn)聯(lián)證券:土地流拍率環(huán)比微降,高能級(jí)城市成交占比提升
2023-08-27 15:13:36來(lái)源: 金融界


(資料圖片)

樂(lè)居財(cái)經(jīng)李禮8月22日,萬(wàn)聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告。

行業(yè)核心觀點(diǎn):

2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模仍處于收縮狀態(tài),但是溢價(jià)率明顯提升,房企更加聚焦于核心城市,高能級(jí)城市土地出讓金占比提升,國(guó)央企仍居主導(dǎo)地位,同時(shí)民營(yíng)房企拿地占比有所提升,拿地的民營(yíng)房企更趨多元化,頭部房企拿地更加謹(jǐn)慎,行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強(qiáng)度的房企未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng),但在行業(yè)紅利消退下預(yù)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)跨越式提升。當(dāng)前在行業(yè)資金面較弱且仍需政策托底支持的背景下,土地市場(chǎng)的修復(fù)仍需持續(xù)關(guān)注銷(xiāo)售市場(chǎng)的走向以及融資政策情況,建議關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷(xiāo)售表現(xiàn)較好、土儲(chǔ)充足的國(guó)央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

投資要點(diǎn):

規(guī)則:隨市場(chǎng)變化土拍規(guī)則不斷優(yōu)化。“兩集中”供地模式逐漸淡化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售走弱,土地市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟,由自然資源部辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》,提出“每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月,詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。此后“兩集中”供地模式逐漸淡化。土拍政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)整理的22城土拍相關(guān)政策情況來(lái)看,2023年以來(lái)的土拍政策相較2021年在持續(xù)優(yōu)化中,土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行,多城保證金比例調(diào)降、部分城市放開(kāi)銷(xiāo)售限價(jià)、采取競(jìng)自持以及競(jìng)配建城市數(shù)量均明顯減少。同時(shí),多城取消了“競(jìng)品質(zhì)”,轉(zhuǎn)向選擇“定品質(zhì)”。

整體:量縮價(jià)升,流拍率環(huán)比微降,高能級(jí)城市成交占比提升。2023H1,300城住宅用地成交規(guī)劃建面為1.36億平,同比-31.6%。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看,2023H1,300城中一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土地出讓金占比分別為21.2%、54.4%、24.4%,較上年同期分別變動(dòng)+1.1pct、+1.8pct和-3.0pct。2023H1,300城住宅用地平均溢價(jià)率為6.7%,同比上升2.43pct,環(huán)比去年下半年提升了4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升樓面均價(jià),2023H1,300城住宅用地成交樓面價(jià)約為6994.4元/平,同比上漲16.7%。2023上半年300城流拍率環(huán)比微降,各能級(jí)城市表現(xiàn)分化。2023H1,300城住宅用地流拍率為14.1%,環(huán)比上年下半年下降0.1pct,同比下降5.6pct。其中,一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市2023年上半年土地流拍率分別為3.1%、7.8%、19.3%,環(huán)比上年下半年變動(dòng)-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct,同比變動(dòng)分別為1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。

城市:聚焦核心城市,集中度上升,國(guó)央企仍居主導(dǎo),多元化民營(yíng)主體參與推升民營(yíng)房企拿地占比。2023年上半年300城中土地成交規(guī)模前30的城市土地出讓金規(guī)模合計(jì)為7747.97億元,占300城總體土地成交金比重81.1%,同比提升2.5pct,環(huán)比上年下半年提升9.7pct;2023年1-7月22城央國(guó)企背景(含地方國(guó)資)房企拿地規(guī)模占比達(dá)到68%,較2022年下降11pct,民營(yíng)房企占比達(dá)到27%,較2022年上升11pct,混合所有制背景房企拿地占比保持穩(wěn)定。

房企:表現(xiàn)分化,民企呈新變化。民營(yíng)房企拿地主體類(lèi)型更加多元化。根據(jù)拿地排行榜來(lái)看,央國(guó)企仍占主導(dǎo)地位,前30家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國(guó)企。民營(yíng)房企拿地也出現(xiàn)了新的變化,第一類(lèi)是千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè);第二類(lèi)是多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如偉星、亞倫房地產(chǎn)等;第三類(lèi)是地方性中小房地產(chǎn)企業(yè),如坤和集團(tuán)、建杭置業(yè)等;第四類(lèi)是部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)拿地為主業(yè)服務(wù),如主題公園建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)隆集團(tuán)與華潤(rùn)在廣州長(zhǎng)隆度假區(qū)附近拿地。TOP30中按照規(guī)模大小來(lái)分類(lèi),規(guī)模越小的房企拿地強(qiáng)度相對(duì)越大,行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強(qiáng)度的房企未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng),但在行業(yè)紅利消退下預(yù)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)跨越式提升。將2023年1-7月權(quán)益拿地排行榜前30房企(同時(shí)可獲得權(quán)益拿地和權(quán)益銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的企業(yè)23家),按照大于1000億元、400-1000億元以及小于400億元的銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)行分類(lèi),其2023年1-7月權(quán)益拿地強(qiáng)度分別為19.3%、32.0%、40.4%。

風(fēng)險(xiǎn)因素:銷(xiāo)售端修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏誤等。

相關(guān)公司:萬(wàn)聯(lián)證券

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