前段時(shí)間，忙完一天工作的陜西西安人陳星星(化名)回到家，準(zhǔn)備好好做頓飯犒勞一下自己。剛進(jìn)廚房，他便被眼前的景象嚇了一跳：廚房上方墻壁漏水，墻體起皮破裂，碎屑散落一地。自從兩年前搬進(jìn)這個(gè)新家，陳星星就感覺沒怎么消停過——廚房、衛(wèi)生間大面積漏水，墻面開裂、掉皮，嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。

精裝修變成“驚裝修”，有此體驗(yàn)的何止陳星星一人。近年來，在大力倡導(dǎo)節(jié)能降損、低碳經(jīng)濟(jì)、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，精裝修房在房地產(chǎn)市場的比重越來越大，隨之而來的裝修質(zhì)量差、滲水、甲醛超標(biāo)等問題也層出不窮。

本是為了省心、追求高品質(zhì)生活而買的精裝修房，為何成了煩惱的源頭?精裝修質(zhì)量如何保證?出現(xiàn)問題又該怎樣依法維權(quán)?帶著這些問題，《法治日報(bào)》記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

承諾保質(zhì)期為五年

一年不到漏水嚴(yán)重

2002年，原建設(shè)部頒布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，精裝修房開始面市。2017年，《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》明確，到2020年新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%。如今在很多大城市，精裝修已經(jīng)成為新房的標(biāo)配。

“一站式整裝、高性價(jià)比、0增項(xiàng)、質(zhì)保時(shí)效長、多次驗(yàn)收”“使用環(huán)保材料，交房即可入住”……在房產(chǎn)銷售廣告中，開發(fā)商往往也會對精裝修大書特書。

正是看中了這一點(diǎn)，覺得買精裝修房減少了自行裝修環(huán)節(jié)，省時(shí)省力，陳星星才決定買下這套位于西安、知名開發(fā)商開發(fā)的精裝修期房。

他向記者回憶說，認(rèn)購前售樓部的銷售人員特意帶他去看了樣板房。“樣板房的裝潢特別精致，不論是墻壁的顏色搭配、還是布局設(shè)計(jì)，看起來都非常舒服。我和家人都很喜歡。”

陳星星記憶猶新，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說裝修費(fèi)用為1000元/平方米，算下來比自己請人裝修還要便宜。他也不是沒有擔(dān)心和疑慮：1000元/平方米的價(jià)格能否達(dá)到開發(fā)商宣稱的裝修效果?

而銷售人員的一席話消除了其顧慮，銷售人員說是因?yàn)殚_發(fā)商有自己的裝修材料購買渠道，又是大體量采購，價(jià)格自然會低不少;且開發(fā)商承諾精裝修保質(zhì)期為5年，在購房合同中也注明了質(zhì)保年限。

萬萬沒想到，入住還沒到一年，煩惱就來了。“一開始是衛(wèi)生間墻壁滲水，只要一洗澡就會有漏水現(xiàn)象，后來找樓上樓下問了下，發(fā)現(xiàn)大家都存在這些問題，而且是同一面墻。”陳星星說。

再后來，廚房也開始漏水。“只要一下雨，廚房房頂就開始向下滴水，順著天然氣管道流到灶臺上，有時(shí)甚至連飯都做不了。”陳星星說著，在手機(jī)上找出之前拍攝的廚房漏水視頻給記者看，“滴水聲很大，尤其是夜深人靜的時(shí)候，吵得人都睡不好覺”。

“從去年開始，我和其他業(yè)主就多次向小區(qū)物業(yè)反映房屋漏水問題，要求進(jìn)行維修。物業(yè)派人來檢查后得出的結(jié)論是‘外墻沒有做防水’。等了一年多了，到現(xiàn)在問題還沒有解決。”陳星星告訴記者，因?yàn)樾^(qū)物業(yè)是開發(fā)商自家的，他還特意投訴到總部，得到的回復(fù)是需要進(jìn)一步核實(shí)，然后就沒有任何消息了。

種種亂象長期存在

問題多且較難發(fā)現(xiàn)

記者梳理公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，因精裝修問題引發(fā)的糾紛比比皆是，甚至有業(yè)主吐槽精裝修：收房即維權(quán)。

2020年，廣西南寧保利領(lǐng)秀前城的兩棟精裝樓房遭業(yè)主投訴：鞋柜、櫥柜下方未貼瓷磚，部分下水管生銹，木地板松動……業(yè)主們雖多次向開發(fā)商反映，但遲遲未能解決問題。

重慶萬科御瀾道三期均為精裝房，2020年10月陸續(xù)交付，不少業(yè)主反映：房子衛(wèi)生間天花板滲水嚴(yán)重，如同“水簾洞”;拆開發(fā)現(xiàn)水管、防水材料質(zhì)量很差，地漏、管道尺寸也對不上。

精裝修有多“驚”，河南駐馬店的劉繼(化名)深有體會。他2018年在當(dāng)?shù)刭I了套新房，入住一年半不到，地板已經(jīng)大面積開裂了，無奈之下只好找裝修隊(duì)來翻修，拆掉地板一看，下面的水管電線鋪得一塌糊涂，用的材料也很劣質(zhì)，讓他“驚”出一身冷汗。

種種精裝修亂象，對于湖南某設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)唐宇而言，早就見怪不怪了。他告訴記者，雖然業(yè)主在收房時(shí)會先行驗(yàn)房，但也就看個(gè)大概，比如有沒有漏水現(xiàn)象、門窗能不能關(guān)緊等，至于裝修細(xì)節(jié)、材料、水電排線、環(huán)保系數(shù)等問題，一般人是不太能看出來的。

他介紹說，甲醛超標(biāo)、環(huán)保系數(shù)不達(dá)標(biāo)也是精裝修房經(jīng)常存在的問題。甲醛的來源主要有家裝涂料、乳膠漆以及木制品。一般家裝會選擇具有環(huán)保標(biāo)識如E0、E1級別的裝修材料，乳膠漆也會選擇甲醛釋放量較少的種類，但一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，可能會選擇劣質(zhì)材料，就容易出現(xiàn)甲醛超標(biāo)的問題。

“還有一些不良開發(fā)商將精裝修房的衛(wèi)生間下沉池使用建筑垃圾回填，回填材料較重容易導(dǎo)致下沉池的防水層開裂，時(shí)間一久，衛(wèi)生間發(fā)臭漏水不說，還存在塌陷的風(fēng)險(xiǎn)。”他舉例說。

在北京從事裝修監(jiān)理工作的趙鵬向記者透露，實(shí)踐中，精裝修房的業(yè)主對房屋(吊頂)結(jié)構(gòu)性開裂、廚衛(wèi)防水不到位、墻面空鼓、門窗開合不順暢等問題反映比較強(qiáng)烈。

“還有開發(fā)商偷工減料這一塊，比如樣板間的高價(jià)石材全被換成普通石材，家具質(zhì)量低下，與樣板間陳列的家具有明顯差別。”趙鵬說，如果把開發(fā)商的樣板間看成“賣家秀”，而業(yè)主買的精裝修房就成了“買家秀”。

“這兩年因?yàn)槌杀竞头科笞陨碓?，精裝修房出現(xiàn)各類問題，購房者在認(rèn)購時(shí)一定要對裝修條款仔細(xì)審核。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，目前來看，精裝修要回歸到“宜居”的導(dǎo)向，既要實(shí)現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)提高，也要防范房企借裝修變相加價(jià)等亂象。

壓縮成本謀取利益

維權(quán)成本高妥協(xié)多

在長期從事裝修設(shè)計(jì)工作的唐宇看來，精裝修問題，根源在于一些開發(fā)商為追逐利益，將成本壓縮到了極致，“開發(fā)商也不傻，既然能給出比市面上普通裝修還要低廉的裝修價(jià)格，在成本方面一定會盡可能地壓縮”。

他介紹說，開發(fā)商找裝修隊(duì)一樣會“貨比三家”，開發(fā)商想從中掙錢，裝修隊(duì)也要掙錢，往往就只能從材料、工期等方面尋找利潤的空間，最終把問題轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。

“很多時(shí)候，精裝修成了開發(fā)商繞過限價(jià)、謀取高利潤的一項(xiàng)手段。不少樓盤為漲價(jià)而做精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)夸大其詞，以次充好，直接導(dǎo)致收房維權(quán)糾紛增加。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，一旦發(fā)現(xiàn)精裝修問題，業(yè)主采取妥協(xié)甚至自認(rèn)倒霉的不在少數(shù)，其原因在于：

一方面，由于國家對新建商品房價(jià)格的嚴(yán)格管控，現(xiàn)在很多城市出現(xiàn)了商品房和存量房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，所謂的“倒掛”就是商品房售價(jià)要低于周邊存量房價(jià)格。這種情況下，購房人覺得只要買到就是賺到，對精裝修問題就不那么重視了。

另一方面是維權(quán)成本太高。房子出現(xiàn)問題，比如漏水問題，是房子建設(shè)問題還是裝修問題，責(zé)任比較難劃分;不同價(jià)格應(yīng)該對應(yīng)什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)也很難認(rèn)定。此外，一些購房人維權(quán)意識不強(qiáng)，沒有及時(shí)保存相關(guān)證據(jù)，增加了維權(quán)難度。

長期從事一線裝修工作的河南人張松告訴記者：“有時(shí)候我們干活兒時(shí)，能明顯地看出房子蓋的質(zhì)量比較差，裝修再好也沒用。但我們不會提出任何問題，把自己的活干好就行了，畢竟我們是靠開發(fā)商‘吃飯’的。”

對此，趙鵬建議，購房者在簽署購房合同時(shí)，一定要盡可能詳細(xì)地將裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材料等級和品牌、環(huán)保級別、保修期、賠償責(zé)任認(rèn)定以及換房、退房等寫入購房合同中，驗(yàn)房時(shí)一一仔細(xì)核對。日后如果產(chǎn)生糾紛，這也可以作為索賠的依據(jù)。

調(diào)整完善管控思路

加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法力度

2019年1月，《住宅全裝修評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施。同時(shí)，部分城市相繼出臺規(guī)定，要求開發(fā)商交付精裝修房半年內(nèi)不得拆除樣板房，對裝修標(biāo)準(zhǔn)和過程進(jìn)行針對性監(jiān)督。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會法律事務(wù)委員會副主任王樹德認(rèn)為，《住宅全裝修評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》并非國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，目前很難推廣。在他看來，要改變精裝修亂象，商品房價(jià)格的管控思路應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整完善。實(shí)踐中，一些地方迫于房價(jià)上行壓力，把備案當(dāng)成了調(diào)控新房房價(jià)和金融風(fēng)險(xiǎn)的手段，導(dǎo)致哪怕市場再好，新房也賣不上價(jià)的現(xiàn)象，一些開發(fā)商就通過降低成本(比如讓購房人承擔(dān)中介費(fèi)、裝修質(zhì)量縮水等)來提高利潤。

“同時(shí)，還要嚴(yán)格執(zhí)法。”王樹德說，實(shí)際上，相關(guān)部門對開發(fā)商精裝修并非沒有監(jiān)管，住建部門頒發(fā)預(yù)售許可前會要求開發(fā)商在預(yù)售方案中對裝修標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值進(jìn)行承諾。如果開發(fā)商違反預(yù)售方案的裝修承諾，嚴(yán)重降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將受到相應(yīng)處罰。

“精裝修問題本質(zhì)上是價(jià)格問題。降低裝修標(biāo)準(zhǔn)屬于違反商品房明碼標(biāo)價(jià)或變相提高商品房價(jià)格的違法行為，此行為一旦被認(rèn)定，市場監(jiān)管部門可以開展價(jià)格執(zhí)法，要求開發(fā)商糾正并對其進(jìn)行處罰，所以下一步要加強(qiáng)的就是執(zhí)法力度。”王樹德說。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，精裝修房在銷售之初應(yīng)讓開發(fā)商列明裝修標(biāo)準(zhǔn)清單，提供交付后房屋室內(nèi)裝飾裝修主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、級別、數(shù)量等，并在監(jiān)管部門進(jìn)行樣板房影像證據(jù)保全，從源頭上保障購房者權(quán)益。

“從開發(fā)商角度看，其有一種很明顯的規(guī)避或降低成本的考慮，所以精裝修問題多半和房企自身產(chǎn)品質(zhì)量把控不到位有關(guān)。此類領(lǐng)域出問題時(shí)，往往其承擔(dān)的責(zé)任也較小。”嚴(yán)躍進(jìn)說，隨著精裝修房的建設(shè)和交付數(shù)量增加，未來確實(shí)需要建立完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，必要時(shí)需要出臺精裝修房監(jiān)管或規(guī)劃方面的具體政策，以供房屋交易和房屋交付等方面的對照，甚至需要建立星級評級機(jī)制，對精裝修劃分等級分類，防范精裝修亂象。

關(guān)鍵詞： 精裝房 質(zhì)量安全 甲醛超標(biāo) 低碳經(jīng)濟(jì)