引子：

為規(guī)范既有非居住房屋改造為保障性租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“非居改保”)行為，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，深圳市住房和建設(shè)局組織起草了《關(guān)于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》)，《意見(jiàn)稿》于11月1日起向公眾公開(kāi)征求意見(jiàn)。本期思與辨就此展開(kāi)討論。

主持人：王玥

嘉 賓：趙嵩年(深圳大學(xué)城市治理研究院副研究員)

孟慶昇(高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、資深地產(chǎn)研究人士)

梁志勇(珊瑚數(shù)據(jù)<中國(guó)住房租賃智庫(kù)>CEO、深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員)

“非居改保”是貫徹國(guó)家有關(guān)政策精神，大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求

主持人：“非居改保”新政出臺(tái)的背景是什么?從適用范圍和條件要求來(lái)看影響面有多大?

趙嵩年: 深圳出臺(tái)這一政策的背景是，2021年6月底出臺(tái)的國(guó)辦22號(hào)文提出，大力發(fā)展保障性租賃住房，允許閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，并予以專(zhuān)門(mén)政策支持。此后，全國(guó)部分地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)具體落實(shí)措施。從國(guó)家政策的層面來(lái)看，該項(xiàng)政策的目的是為了突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。一些人口凈流入、房?jī)r(jià)偏高且新市民、青年人“買(mǎi)不起房、租不好房”問(wèn)題突出的城市，可以且應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)切實(shí)解決該問(wèn)題。

孟慶昇：大的宏觀背景一方面是持續(xù)落實(shí)國(guó)家通過(guò)大力發(fā)展保障性租賃住房來(lái)緩解中心城市商品住房市場(chǎng)供需矛盾的政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，另一方面也是為了在新型城市化戰(zhàn)略實(shí)施中，堅(jiān)持貫徹“以人為本”的理念，為進(jìn)入城市的新市民，主要是剛工作的青年人提供必要的過(guò)渡性居住條件，為城市后續(xù)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)的人才、人力的動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備基礎(chǔ)。就深圳而言，還有一定的特殊背景，就是隨著大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設(shè)的逐步落實(shí)，早年一些產(chǎn)業(yè)空間、商辦物業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和調(diào)整中，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的空間冗余，同時(shí)又面臨市場(chǎng)商品住房、政府籌集保障性住房的供給壓力。這是一種實(shí)事求是通過(guò)激活存量空間來(lái)緩解住房供需矛盾的務(wù)實(shí)性探索與制度安排。

從適用范圍和條件要求來(lái)看，影響面還是較大的，一方面在物業(yè)類(lèi)型涵蓋了廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)辦公和旅館，還有前幾年很熱的研發(fā)用房，覆蓋領(lǐng)域較廣;同時(shí)在時(shí)間軸上對(duì)《意見(jiàn)稿》發(fā)布前上述物業(yè)已經(jīng)進(jìn)行租賃住房改造、經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)依法查處后可繼續(xù)使用的，也明確放開(kāi)了，將對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)和存量可改造保障性租賃住房的物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。

梁志勇：2016年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。2019年,國(guó)家開(kāi)始大力支持住房租賃,多次發(fā)布政策推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。今年,又將關(guān)注點(diǎn)聚焦在“保障性租賃住房”，切實(shí)解決新市民、青年人群體住房困難。“非居改保”是貫徹國(guó)家有關(guān)政策精神、大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求。

“非居改保”由政府引導(dǎo)市場(chǎng)參與，一方面政府引導(dǎo)盤(pán)活存量，有效解決盤(pán)活過(guò)程中出現(xiàn)的“投融建管退”不規(guī)范等問(wèn)題，另一方面市場(chǎng)參與增加租賃住房總量，同時(shí)為住房租賃行業(yè)發(fā)展奠定規(guī)范化、規(guī)?；A(chǔ)。

政策適用范圍擴(kuò)大體現(xiàn)了堅(jiān)持“房住不炒”定位

主持人：從2020年《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)允許商辦房改建租賃住房，到如今《意見(jiàn)稿》征求意見(jiàn)，釋放了什么信號(hào)?

孟慶昇：這兩個(gè)文件從內(nèi)容和邏輯上具有很強(qiáng)的延續(xù)性，可以將去年的文件視為今年文件的一個(gè)測(cè)試版本。釋放的政策信號(hào)一方面是“大力發(fā)展保障性租賃住房”有了更明確的著力點(diǎn)，未來(lái)對(duì)商品住房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的格局演變將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，當(dāng)然還要看具體操作過(guò)程中的執(zhí)行情況。另一方面就是給住房需求人群，尤其是給剛步入社會(huì)的年輕人群體吃了一顆“安居定心丸”，有利于整個(gè)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

梁志勇：構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，逐步完善土地、財(cái)稅、金融等方面政策和發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問(wèn)題的突破口是必然趨勢(shì)。

對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，優(yōu)化城市空間資源配置，提升閑置非居住用房使用效率，加強(qiáng)租賃服務(wù)監(jiān)管成為客觀需要。對(duì)于住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，住房租賃市場(chǎng)正迎來(lái)政策紅利期，空間資產(chǎn)正處于增量與存量共存的重要轉(zhuǎn)型時(shí)刻。對(duì)于新市民、青年人等群體來(lái)說(shuō)，住房困難問(wèn)題將有效緩解，租住消費(fèi)環(huán)境將得到進(jìn)一步改善，租住權(quán)利將得到更多保障。

趙嵩年: 2020年《通知》的主要適用范圍為閑置商業(yè)和辦公用房，而《意見(jiàn)稿》將適用范圍擴(kuò)大到了閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)庫(kù)等非居住存量房屋。

政策適用范圍的擴(kuò)大一方面體現(xiàn)了堅(jiān)持“房住不炒”定位，另一方面也體現(xiàn)了新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出。在“地少人多”且保障性租賃住房供需緊張、缺口仍然較大的情況下，引導(dǎo)多主體多渠道盤(pán)活存量的閑置和低效利用的非居住用地顯得尤為重要。同時(shí)我們也能看到，在深圳產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)的情況下，產(chǎn)業(yè)格局的變化使得部分傳統(tǒng)工業(yè)和商業(yè)對(duì)空間的需求下降，因此對(duì)此類(lèi)用地的改造也有利于優(yōu)化城市空間資源配置。

可適當(dāng)考慮“非居改保”中物業(yè)類(lèi)型的差異，對(duì)租金漲幅進(jìn)行分類(lèi)分級(jí)調(diào)節(jié)

主持人：《意見(jiàn)稿》規(guī)定改造后的保障性租賃住房年度租金漲幅不超過(guò)5%，您怎么看?對(duì)于《意見(jiàn)稿》您還有什么建議?

梁志勇：根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，在一個(gè)完整年度內(nèi)畢業(yè)季、春節(jié)等因素會(huì)導(dǎo)致租金出現(xiàn)周期性波動(dòng)，除去疫情因素外，年內(nèi)的租金漲幅整體運(yùn)行偏向平穩(wěn)。而跨年度的租金漲幅，會(huì)受幾個(gè)市場(chǎng)因素的影響，一是業(yè)主，即前期在拿房中與業(yè)主約定的租金遞增比例;二是租客，住房租賃機(jī)構(gòu)根據(jù)需求情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整;三是周邊市場(chǎng)新進(jìn)入租賃項(xiàng)目的規(guī)模及定價(jià)，都會(huì)導(dǎo)致租金出現(xiàn)變動(dòng)?！兑庖?jiàn)稿》中年度租金漲幅不超過(guò)5%，與中央住房租賃獎(jiǎng)補(bǔ)約定漲幅比例一致。根據(jù)我們走訪，漲幅5%屬于租賃運(yùn)營(yíng)主體可接納漲幅范圍，對(duì)新市民、青年人等群體的租賃關(guān)系有一定保護(hù)作用。為促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)?；l(fā)展，未來(lái)可適當(dāng)考慮“非居改保”中由于物業(yè)類(lèi)型的不同導(dǎo)致回收周期的差異對(duì)租金漲幅進(jìn)行分類(lèi)分級(jí)調(diào)節(jié)。

趙嵩年:租金標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過(guò)5%，以及《意見(jiàn)稿》中的改造后的保障性租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等政策都能切實(shí)解決新市民、青年人等群體在“租房難”中遇到的“房東隨意漲價(jià)、水電和燃?xì)馐召M(fèi)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

當(dāng)前的《意見(jiàn)稿》從政策文件、項(xiàng)目認(rèn)定指引到項(xiàng)目申請(qǐng)的各種文本材料均有較高的規(guī)范性。在具體實(shí)施過(guò)程中，需要注意對(duì)相關(guān)文件的細(xì)化完善以及落實(shí)。例如對(duì)于改造項(xiàng)目的選址，由于保障性租賃租房牽扯到民生的方方面面，除了基本的建筑安全及水電燃?xì)夥矫娴母脑煲?，擬改造項(xiàng)目的選址是否合理，交通是否便捷，周邊生活配套設(shè)施是否齊全，入住居民的子女入學(xué)需求是否能夠滿足，都會(huì)影響著新市民和青年人對(duì)改造后的保障性租賃住房項(xiàng)目的關(guān)注程度。不合適的選址很可能會(huì)造成改造后的保障性租賃住房再度低效利用，產(chǎn)生二次浪費(fèi)。

孟慶昇：年度租金漲幅的控制一方面有利于緩解租房群體的負(fù)擔(dān)，從另一個(gè)角度看，多數(shù)改造的物業(yè)是市場(chǎng)主體，即使國(guó)家和地方政府有一定補(bǔ)貼，但是它本質(zhì)上還是一個(gè)市場(chǎng)行為。建議可以由一些國(guó)企牽頭，采取租金控制，從而影響市場(chǎng)租金水平，也更便于操作。另外，深圳一些城中村長(zhǎng)期以來(lái)承擔(dān)了“保障性租賃住房”的社會(huì)功能，且無(wú)論體量規(guī)模、位置條件、生活配套條件都相對(duì)其他改造物業(yè)更成熟，更具備條件，可以考慮先擱置產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，從功能和效用角度進(jìn)行政策考慮，更有效激發(fā)深圳這座城市的存量空間，更好服務(wù)于保障性租賃住房市場(chǎng)和整個(gè)租賃市場(chǎng)，并且逐步促進(jìn)整個(gè)租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 非居改保 保障性租賃住房 新政策 商業(yè)辦公