今年，樓市“陽春”并未至，二手房成交連月來仍處于低位，新房市場分化明顯，流搖與低中簽率并存，紅盤中簽率持續(xù)跑低，改善置業(yè)需求旺盛，臨安、富陽、蕭山部分地區(qū)等遠(yuǎn)郊盤多數(shù)流搖，甚至啟動分銷花式促銷，樓市冷熱不均。

據(jù)不完全統(tǒng)計，本月杭州有超30盤推新，有總價千萬的“王炸”、也有總價兩三百萬的剛需項目。另外，“鴿了”很久的準(zhǔn)現(xiàn)房項目也有望入市。

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上月3盤觸發(fā)社保

近6成房源流搖

上個月杭州共34盤進(jìn)行登記搖號，涉及超5000套房源，其中3盤觸發(fā)社保，1盤限售5年，中簽率高于50%的項目多達(dá)28個，其中20個處于流搖狀態(tài)，占比59%。觸發(fā)社保機制的杭珹未來中心、海潮望月城、潮聽映月府，成為上個月杭州最難搖的樓盤。

在這3盤中，杭珹未來中心搖號人數(shù)最多，中簽率9.4%，屬于上月最低，需要限售5年。作為杭州萬眾矚目的紅盤，杭珹未來中心的推盤節(jié)奏較快，項目于2月底首開，378套房源，入圍人數(shù)4213組，整體中簽率8.97%，有房家庭需社保193個月，無房家庭需179個月，E類人才31個月。4月初二開，推出北區(qū)8號樓和10號樓，共280套房源，入圍人數(shù)2980組，中簽率9.4%，有房家庭社保需195個月，無房家庭166個月，E類人才33個月。

杭珹未來中心受追捧與其地段、倒掛差、供應(yīng)息息相關(guān)。項目位于未來科技城核心區(qū)，地鐵綠汀路站上蓋，離歐美金融城、阿里巴巴等僅兩三公里的距離，周邊還擁有豐富的配套;更關(guān)鍵的是，周邊一二手倒掛極大，新房限價36100元/平方米，而板塊核心區(qū)二手房直奔7萬元/平方米;整個未來科技城在售新房少，富力中心清盤后，后續(xù)主力供應(yīng)就是云城的杭騰未來社區(qū)以及新出讓地塊。

海潮望月城于上月首開，131套房源，入圍公證搖號家庭共1201戶，中簽率約10.9%。其中高層次人才78戶全部入圍;無房家庭391戶，最低社保入圍月數(shù)為64個月，普通家庭732戶，入圍最低社保月數(shù)為149個月?？瓷先ト雵藬?shù)不如杭珹未來中心，但海潮望月城起步戶型271方，最大戶型483方，七室兩廳七衛(wèi)格局，連保姆房都是套房設(shè)計，主臥帶三個衣帽間，總價兩三千萬，屬于終極改善，低社保的改善一族仍舊沒有入圍空間。

潮聽映月府位于蕭山市北，定位改善，戶型建面約127-183平方米，最高總價724萬，首開直接“拼社保”，掀起了一波小高潮。入圍公證搖號家庭共2183戶，整體中簽率約11.74%， E類人才社保6個月，普通家庭93個月，無房家庭全部入圍。

沁桂軒雖然無需拼社保，但搖號難度并不低，首開266套房源，登記家庭戶數(shù)為2213戶，整體中簽率約12.03%。

潮聽映月府和沁桂軒是蕭山市北最后兩個限價37500元/平方米的項目，去年第三次集中供地后，板塊限價提升至39500元/平方米，漲了2000元/平方米，相同面積段的戶型總價要多出幾十萬，如果是大一點的戶型，這中間的差價快趕上一個車位錢。

不過，對比以往，杭州不少板塊熱度下降明顯，如臨平星橋、蕭山科技城、大江東。位于地鐵3號線星橋站附近的月映星語園4月中旬首開，184套房源登記家庭315戶，中簽率48.55%。要知道，星橋因新房限價在24000元/平方米，總價200多萬，又有地鐵加持，是很多剛需買房的首選之地，此前板塊內(nèi)項目中簽率低至個位數(shù)，平均中簽率僅20%左右。

蕭山科技城的濱望雅庭限價28500元/平方米，4月初加推，188套房源登記人數(shù)250組，中簽率高達(dá)75.2%，與暢想江瀾灣最后一批房源46%的中簽率相比，上升明顯。

嵐漫之城效果圖

大江東的嵐漫之城于1月首開，到4月總共開盤4次，中簽率都在50%以上，最高的一次達(dá)90%。而距離嵐漫之城僅1公里左右的融創(chuàng)城，此前中簽率多次處于個位數(shù)，去年11月售罄的未來云帆城平均中簽率也才20%左右。

除此之外，杭州還有超6成項目登記人數(shù)不足，無需搖號，甚至在銷售階段持續(xù)打折，買房送手機、車位等，大都分布在臨安、富陽、以及蕭山部分區(qū)域。

隨著樓市大行情冷靜，市場分化明顯，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、倒掛差大的紅盤地位仍穩(wěn)固，而遠(yuǎn)郊盤以及無價差紅利的項目熱度逐漸下降，購房者在買房時也變得更加理性，從最初迷失自我的盲搖、到現(xiàn)在更注重地段產(chǎn)品品質(zhì)的綜合考量。因此，在不具備超級紅盤的屬性下，除了日常的營銷手段，開發(fā)商也不得不從產(chǎn)品端入手吸引目標(biāo)客群。

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本月超級紅盤將入場

社保巨子可以準(zhǔn)備起來了

5月初始，杭珹未來中心、天瑄城、鼎湖未來云城等紛紛領(lǐng)證，給剛剛過去的假期添了一把火，不僅公園綠地滿是露營的人兒，不少售樓處同樣人氣旺盛，各大購房群討論激烈，比工作日還熱鬧。

杭珹未來中心第三次推盤，共276套房源，今日最后一天補登資料，根據(jù)前兩次的經(jīng)驗，普通家庭頂格社保才能入圍，且中簽率都低于10%，需限售5年。也就是說，即使社保入圍了，搖中的概率也是極低。再加上本次并無超級紅盤與之分流，搖號難度或有增無減。

位于豐收湖板塊的天瑄城于3月首開，中簽率25.49%，搖號難度不算高。本次加推120套房源，新房限價33400元/平方米，戶型98-128平方米，總價300多萬。項目是板塊內(nèi)位置最好的樓盤，自帶天街商業(yè)綜合體，旁邊就是就九年一貫制東城實驗學(xué)校，等到交付后，周邊居住氛圍也漸濃，宜居屬性較強。

鼎湖未來云城又來了，有人稱這是臨平最好的樓盤，涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、商務(wù)辦公等，總體量達(dá)150萬方，最高樓190米，可售住宅2000多套，精裝限價28500元/平方米。本次推出303套，戶型108-139平方米，這幾天正在登記。項目已開盤兩次，中簽率分別是27.44%、37.44%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，本月杭州還將有超30盤入市，其中約10個首開。推新房源中既包含總價千萬的改善豪宅，也包含低總價的剛需項目。

說到千萬級房源，很難讓人不想到錢二、望江新城、江河匯等板塊。有消息稱，杭州國際金融中心、江明月朗園將迎來首開，海潮望月城也將加推，屆時，如若“撞車”，購房者該如何抉擇呢?

不久前新世界正式公布綜合體案名：城市藝術(shù)中心，總建筑面積約74萬方，涵蓋K11購物藝術(shù)中心、K11 ATELIER寫字樓、K11 ARTUS公寓，瑰麗酒店以及住宅部分“江明月朗園”。

新世界望江項目設(shè)計師筆下發(fā)展示意圖

江明月朗園與地鐵7號線莫邪塘站可以說是“零距離”，距離地鐵1號線婺江路站僅200米左右，交通優(yōu)勢明顯。規(guī)劃10幢住宅，約930套，戶型面積段約116-224平方米，住宅精裝限價69800元/平方米。據(jù)悉，項目預(yù)計首開700余套房源，總價門檻800萬元起，是目前望江新城新房門檻最低的項目。

隔壁的海潮望月城5月預(yù)計將加推80套房源，項目首開中簽率低，本次若形成分流，買到的概率或加大。

杭州國際金融中心位于江河匯，住宅部分規(guī)劃了7幢，約653套，戶型面積約158-190平方米，總價門檻1100萬元。項目預(yù)計月底首開232套房源，精裝限價69800元/平方米。

另外，靠近江河匯的錢二板塊內(nèi)的棲江攬月軒也有望加推，戶型144-195平方米，限價66000元/平方米。

會潮悅府效果圖

城東新城孤盤會潮悅府預(yù)計在本月首開，戶型建面約135-165平方米，限價46500元/平方米。項目就位于環(huán)站南路與環(huán)站東路交叉口，周邊集齊了1、4、6號線三條地鐵線，與錢江新城二期一路之隔，但精裝限價卻相差一萬多，而且旁邊的艮北新城限價也漲到了44400元/平方米。再加上城東新城今年教育短板也已補上，這么一對比，性價比凸顯，有房票的可以搏一搏。 華豐板塊的都和軒、浦沿板塊的濱璽云著、準(zhǔn)現(xiàn)房棲棠譽灣也有望加推，總價門檻在300多萬，包含100方左右的中小戶型以及130方以上的四房。 剛需項目也有不少選擇，如崇賢的璞悅江南府、勾莊的映月璟園、南臥現(xiàn)房泊朗廷軒、寧圍的濱心寧望府等，單價2萬到3萬多，總價兩三百萬。本月有置業(yè)需求的購房者可自行關(guān)注。

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