(相關(guān)資料圖)

哈嘍大家好，我是血拼哥。

最近多項(xiàng)政策密集出臺(tái)，都好像沒(méi)有落到北京頭上，只能希望快點(diǎn)吧。

01

廣州正式官宣認(rèn)房不認(rèn)貸落地

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

說(shuō)白了，就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在廣州全市落地。

雖然上周，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中就已經(jīng)有明顯信號(hào)，但是沒(méi)想到來(lái)的這么快。

咱先解讀下廣州的認(rèn)房不認(rèn)貸，首先是“無(wú)成套住房”。

換而言之，就是沒(méi)有單獨(dú)廚衛(wèi)的房子都算無(wú)成套住房，這類房子在北京上海是比較常見(jiàn)的。

新的政策更利好兩類人：

1、置換群體，名下有一套房，賣一買一，首付比例將從40%降至30%，大大降低了換房的首付壓力。

2、外地安家本地群體，外地有房貸記錄、但在廣州無(wú)房的購(gòu)房者，首付比例由40%以上，按照30%算，同樣減少首付壓力。

正常情況下，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

如果其他一線城市也陸續(xù)跟進(jìn)，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)）降至33%。

02

存量房貸利率也要調(diào)整了

最近另一個(gè)好消息是，存量房貸利率終于要下調(diào)了。

截至8月29日發(fā)稿，已有包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行等在內(nèi)的多家銀行對(duì)此回應(yīng)。

比如華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰表示存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開(kāi)展。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌表示，密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，也對(duì)該行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立表示，在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官柳榮表示，由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒(méi)有出臺(tái)，各家銀行還在保持積極溝通，現(xiàn)在測(cè)算有一定難度，但總體上會(huì)對(duì)銀行的凈息差帶來(lái)一定下行壓力。

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文表示，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案。

此外，從多位國(guó)有大行人士處獲悉，本周內(nèi)針對(duì)存量房貸利率調(diào)整，國(guó)有大行集體或有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，存量房貸款利率的調(diào)整已然是板上釘釘，還要等相關(guān)具體方案。

但目前來(lái)看，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，預(yù)計(jì)各個(gè)城市的存量房貸利率政策也會(huì)不同。

不過(guò)現(xiàn)在有銀行從業(yè)人士表示本次可能會(huì)下降0.5-1個(gè)百分點(diǎn)，等等官方確認(rèn)吧。

03

北京樓市近期情況

大家一定要明確個(gè)事實(shí)，北京市場(chǎng)比較獨(dú)立的，是會(huì)有有自己的步調(diào)的。

還是有不少在等利好的，北京利好個(gè)人猜測(cè)可能會(huì)在庫(kù)存壓力大的時(shí)候出。

北京的購(gòu)買力也很強(qiáng)，所以利好全面放開(kāi)，維穩(wěn)一定會(huì)變難。

最近的新地依舊在漲價(jià)，東西海的熱點(diǎn)板塊近三年都有至少10-30%的漲幅。

即便在市場(chǎng)較低迷的情況下，每月依舊能夠保持1萬(wàn)左右的二手房成交量，市場(chǎng)潛力依舊還在。

最近利好一波接著一波，確實(shí)帶動(dòng)了不少市場(chǎng)情緒。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，我們可以算一筆賬，即便有上述新利好的落位，按照廣州的情況來(lái)計(jì)算：

按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

600萬(wàn)總價(jià)房源30年省了47萬(wàn)，以北京的購(gòu)房門檻來(lái)看，影響不大。

而北京放松調(diào)控的壓力沒(méi)那么大，血拼哥建議大家沒(méi)必要緊張，擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲或者跳水。

目前依舊是利好買方的，多下場(chǎng)看看總沒(méi)錯(cuò)。

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